Hvor dyr bolig er det fornuftig for deg å kjøpe?

Boligbud 4: Kjøp en bolig du har råd til å bo i!

Over tid tør jeg å påstå at boligprisene vil gå oppover i Norge. Lønnsøkninger, økte materialkostnader, flere innbyggere, i alle fall i sentrale områder, tilsier at en bolig blir dyrere å bygge om 20 år enn den er i dag. Bruktprisene vil stige tilsvarende.

Selv om jeg tidligere i boken har gitt uttrykk for at en bolig ikke skal være et investeringsobjekt, men en hjem, så vil det likevel være viktig for deg at investeringen er trygg.

Det er trygt å investere i bolig i Norge, men da må du følge noen enkle regler:

Økonomiregel 1: Du må kjøpe en bolig du har råd til å bo i

Det verste som kan skje er at du ikke klarer å betale renter og avdrag. Da kan du miste boligen på tvangssalg. Selv om boligprisene over tid vil stige, skjer ikke det i en rett linje oppover.

Gjennom over 35 år i markedet har jeg opplevd to veldig store, to middels store og mange små prisfall. Fra 1988 til 1992 falt boligprisene i Norge med 50 %. I den såkalte Finanskrisen fra 2007 til 2009 falt også prisene betydelig.

Dette vil skje igjen. Store prisfall kommer etter lange konjunkturoppganger, som regel ett år eller noen måneder etter at alle er enige om at:

• ”Denne gangen har markedet lært. Tidligere feil gjentar seg ikke.”
• «Det er strukturelt annerledes nå. Stor prisfall kan ikke skje nå fordi at….»

Pugg disse to setningene. Begge er feil. Det vil gjenta seg.

Å kjøpe sin egen bolig handler dermed ikke om å prøve å unngå prisfall. De kommer, de. Det kan skje noen måneder etter at du kjøpte. Det gjorde det for meg:

”Jeg flyttet inn i nybygd enebolig våren 1988. Totalpris 1,1 mill. I april 1998 krakket markedet. På det verste var fallet 50 % før det snudde tidlig i 1993. Jeg kjenner mange som mistet boligen sin, ble utsatt for tvangssalg og ble gjeldsslaver. Det ble bankkrise og gjeldsordningsloven kom. I 2014 er mitt hus kanskje verd 4,5- 5 mill.”

Jeg klarte meg gjennom krisen fordi jeg var nøktern og fordi jeg finansierte riktig. Det er der hemmeligheten ligger.

Men, hva hadde skjedd om jeg hadde gapt over for mye og ble tvunget til å selge før markedet rettet seg opp?

Du klarer ikke å unngå prisfall. Derfor må du finansiere deg slik at du tåler både et prisfall og renteøkninger samtidig. Da blir du med på neste oppgang og er over kneika. Du kommer til å oppleve flere nedganger, men alltid med en sterkere oppgang etterpå.

Hva gjør du?

Du setter opp ditt eget budsjett der du beregner hvor mye du kan bruke på bolig etter at andre utgifter er dekket. Du må gjøre leksen din så godt at du kan stole på dine egne regnestykker om din egen økonomi. Føler du deg ikke i stand til dette, så må du skaffe deg hjelp. Akkurat nå må du faktisk tørre og spørre.

Deretter ber du om en grundig økonomisk gjennomgang med din rådgiver i banken. Du bør legge stor vekt på hva denne rådgiveren sier, men du bør også presentere ditt eget budsjett. Desto grundigere og gjennomarbeidet dette er, desto større tillit får du i banken.

I banken blir du testet gjennom en modell som er ment å vise hva du kan låne. Banken er ute etter å finne ut hvor mye det er trygt å låne ut til deg.

”Normalt rentenivå” er et begrep som går igjen i media. Hva dette egentlig er, kan være vanskelig å fastslå. Renter er ”betaling” for å låne penger i banken. Hvor stor denne ”betalingen” skal være, bestemmes i stor grad av Norges Bank.

Norges Bank kalles sentralbanken og skal i følge eget utsagn:

”Sikre prisstabilitet, finansiell stabilitet og merverdi i kapitalforvaltningen”.

For å ivareta sin oppgave vil Norges Bank fastsette noe som kalles styringsrenten, som igjen påvirker hva bankene må ta i ”betaling” for å låne ut penger.

Styringsrenten settes for å ivareta inflasjon, arbeidsmarked, eksportmuligheter, kort sagt samfunnsutviklingen generelt.

Den settes ikke for at du skal ha lave renter på boliglånet ditt. Du må derfor være forberedt på at rentenivået vil variere mye før lånet er nedbetalt. Derfor er det viktig å høre på råd fra bankrådgiveren, og selv å forstå din egen økonomi.

Jeg har en kjepphest: Jeg vet at mange økonomiske rådgivere er uenig med meg, men jeg er tilhenger av lån med fastrente. Ja da, det er dyrere med fastrente på boliglånet istedenfor flytende renter. Men, det dyreste du kan gjøre med boligen din er å miste den. Vi betaler masse penger på forsikringer. Fastrente er en forsikring mot en større stigning i flytende renter enn du klarer.

Tips:
Jeg har alltid hatt fastrenter på deler av boliglånet mitt. Hvor stor andel av lånet som bør være fastrente, må du beregne ut fra hvor mye renteøkning du kan tåle, som igjen er avhengig av hvor mye du har lånt i forhold til inntekten din. Kanskje er 70 % fast rente og 30 % flytende rente en fornuftig fordeling?

Det er fornuftig at deler av lånet tas opp med flytende rente fordi det er på denne delen av lånet du har mulighet for ekstraordinære nedbetalinger. På fastrentelånet må du regne med at du må følge nedbetalingsplanen.

Husk at du må inngå en skriftlig avtale med banken din om at du kan få flytte med deg fastrentelånet til neste bolig. Dette er viktig fordi du må regne med at fastrentelånet til tider har en høyere rente enn den flytende renten. For å slippe innfrielse og overkurs, er det derfor greit å kunne flytte med seg lånet.

Økonomiregel 2: Det er dyrt å flytte – Kjøp en bolig du kan bo i over en lengre periode

Tenk fremover nå:

Det er dyrt å flytte. Flytting koster meglerprovisjoner, annonsering, dokumentavgift, nye gardiner, kanskje nye møbler og ny oppussing. Kan du ”hoppe over” en flytting er mye penger spart.

Men, den viktigste grunnen til at du skal kjøpe en bolig du kan bo i en lengre periode, er at det reduserer risikoen for at du må selge i et dårlig marked.

Skulle markedet falle etter at du har kjøpt, slik at verdien på boligen din blir lavere enn lånet, så har du negativ egenkapital. Selv om det isolert sett kan lønne seg å ”kjøpe seg opp” i markedet når prisene er lave, så er det ikke sikkert banken din er enig i det. Å få øke lånet når egenkapitalen er negativ er ikke lett. Det vet du fra diskusjonene rundt hvor stor egenkapital som skal kreves. I skrivende stund er kravet 15 %. Finansministeren har likevel signalisert at bankene på selvstendig grunnlag må vurdere hver enkelt kunde.

Faller prisene etter at du har kjøpt, bør du altså helst ikke være i en situasjon der du må selge, for eksempel fordi boligen er for liten eller ligger feil til.

Da er det mye bedre å ha kjøpt en bolig som du kan bo i en stund fremover. Det har vist seg at prisnedgang i markedet som regel er kortsiktig og at prisene i neste omgang kommer tilbake til utgangspunktet, før de fortsetter å øke.

Økonomiregel 3: Du bør kjøpe en bolig i et område der boligprisene vil stige

Boligprisene vil stige mest der folk vil bo. Det er ikke min mening at denne boken skal gjøre det vanskeligere enn nødvendig å drive god distriktspolitikk i Norge.

Men, nå er det for deg jeg er rådgiver.

Og for all del, det er mange områder rundt omkring i landet med stigende boligpriser. Også utenfor de største byene.

Likevel, det er et faktum at prisene stiger mest der folk vil bo. Det kan derfor være verd å tenke gjennom hva som er grunnen til dette.

Flyttestrømmen i Norge går fra distriktene og inn til byene. Mennesker er sosiale vesener og mange trives best der det er mange.

De distriktene som klarer seg godt er der det er god kommunikasjoner inn til sentra, hvor arbeidsplasser, handel og kulturtilbud befinner seg.

Men det er ikke slik at alle områder i en by er attraktive. Folk vil bo der ”ting er på stell”. Det handler om kommunikasjon, barnehager, skoler, trygge lekeplasser, trygge gangveier, kultur, idrett, minst mulig trafikkstøy, treningsområder, marka.

Listen er lang og det er du som må gjøre en vurdering av hvor det er fornuftig for deg å kjøpe bolig.

Vi ser også at nye tilbud av arbeidsplasser, skoler, barnehager, kultur og rekreasjon endrer hva som er populære boområder. ”By-oppussing” og flinke utbyggere bidrar i sterk grad til at tidligere ”dårlige” boområder blir attraktive og etterspurte.

Min hensikt med økonomiregel 3 er å få deg til å tenke langt fremover, hvordan tror du området du nå er interessert i vil være om 5 – 10 år.

Eksempel på boligbudsjett

Dette må tilpasses din situasjon. Det finnes flere gode budsjettmodeller. Husk at du bør ta med budsjett når du søker om boliglån. Ikke nøl med å søke hjelp dersom du syns det er vanskelig å lage budsjett.