NEF på høring om Finansmarkedsmeldingen

Norges Eiendomsmeglerforbund deltok i dag i den åpne høringen om Finansmarkedsmeldingen 2020 på Stortinget.

På høringen i finanskomiteen på Stortinget, holdt sentralbanksjef Øystein Olsen først en presentasjon om den økonomiske situasjonen i Norge, og da med hovedvekt på hva som har skjedd etter koronapandemien. NEF ved adm. dir. Carl O. Geving, holdt innlegg som i hovedsak dreide seg om hvordan boligmarkedet har blitt påvirket.

Les innlegget til Øystein Olsen her.

I tillegg var det innlegg fra Sparebank 1-alliansen, Finansforbundet og Finans Norge.

Se innleggene fra høringen i opptak her.

Effekter på boligmarkedet

NEFs innlegg på høring om Finansmarkedsmedlingen 2020:

  • En vurdering av utsiktene for boligmarkedet
  • Betydningen for husholdningene og ringvirkninger i økonomien
  • Effekten av makroreguleringer (bufferkrav og boliglånsforskrift)
  • En vurdering av kritiske faktorer for boligmarkedet, med vekt på bankenes adferd og tilgangen på kreditt

Norges Eiendomsmeglerforbund ønsker å belyse utsikter for boligmarkedet i lys av korona-krisen

Viktig for norsk økonomi

Boligmarkedet betyr mye for husholdningenes privatøkonomi:

Nordmenn har størsteparten av sin formue i bolig. Vi sparer i bolig – gjennom verdistigning, realinvesteringer eller avdrag på lån.

Derfor vil et markant fall i boligprisene forsterke fallet i norsk økonomi: 

Husholdningene vil tape egenkapital, samtidig som inntektene faller. Det kan true finansiell stabilitet og redusere husholdningenes forbruk, som rammer næringslivet og bankenes kapasitet til å finansiere ny aktivitet. For å motvirke prisfall må aktiviteten i boligmarkedet holdes i gang under krisen

Etter det første sjokket 12 mars falt omsetningen i bruktmarkedet ca 25 prosent i de to påfølgende ukene. Eiendomsmeglingsbransjen har tatt grep for å sikre trygge befaringer, visninger og kontraktsmøter.

Deretter har boligmarkedet langt på vei hentet seg inn igjen:

Omsetningen falt 10 prosent i april – det anser vi som moderat i en pågående krise. Markedet er preget av en korrigert balanse mellom tilbud og etterspørsel. Prisutviklingen var tilnærmet flat i april.

Selv om arbeidsledigheten er høy, forventes mye av ledigheten å være midlertidig – og tilgangen på avdrags- og betalingsutsettelser er god for de som har midlertidig forverret betalingsevne. Usikkerheten om korona-situasjonen har avtatt noe, arbeidsledigheten er fallende og lave renter bidrar til høyere kjøpekraft og økt etterspørsel etter boliger.

Viktige reguleringer

Makroreguleringer i gode tider – med strenge kapital- og likviditetskrav for bankene og krav til bankenes utlånspraksis – bidrar sterkt til å dempe fallet i dårlige tider:

Norske banker har økt sine kapitalbuffere betydelig etter finanskrisen. Boliglånsforskriften har bidratt til en sunnere utlånspraksis som sikrer at de aller fleste har forutsetninger for å betjene gjelden sin i nedgangstider.

Forskriften har bidratt til moderat boligprisutvikling og avtakende gjeldsvekst i husholdningene fra 2017 fram til 2020.

Uten den strenge reguleringen av bankene, ville boligmarkedet vært vesentlig mindre robust i dag.

Under krisen er bufferkravene for bankene redusert, og fleksibilitetskvoten i boliglånsforskriften økt. Det sikrer bankene god kapasitet til å gi avdragsfrihet for å hjelpe folk over kneika, og til å gi nye lån til husholdninger innenfor forsvarlige rammer.

Dette er viktige grep for å opprettholde aktivitet:

Erfaringen fra finanskrisen var at når tilgangen på kredit, og spesielt mellomfinansiering, tørket inn, ble fallet i aktivitet mer dramatisk for boligmarkedet. Fleksibiliteten kommer ekstra godt med i utsatte områder som Stavanger-regionen hvor oljemarkedet setter sitt preg på boligmarkedet. Styringsrenten er historisk lav, og sentralbanken har iverksatt omfattende likviditetstiltak som har sikret gjennomslag i pengemarkedsrentene.

Bankenes samlede finansieringskostnader har falt og utlånsrentene er fallende. Konkurransen mellom bankene ser ut til å fungere bedre nå, enn i begynnelsen av krisen. Boliglånskundene kan forvente historisk lav rentebelastning i mange år. Det er en viktig buffer mot et mer markant boligprisfall.

Bankenes adferd

NEF har vært bekymret for bankenes adferd under krisen:

Dersom bankene strammer inn utlånspraksis mer enn normalt under krisen, kan det endre dynamikken i boligmarkedet. Mellomfinansiering er et svært viktig instrument: Erfaringen fra tidligere kriser er at når bankene krever at kundene selger sin gamle bolig før de kjøper ny, bremser markedet opp.

Etter den første sjokkfasen i mars ser det imidlertid ut til at bankene opprettholder normal utlånspraksis. Tilgangen på kreditt er for tiden tilfredsstillende.

Etterspørselen etter boliglån vil mest sannsynlig falle mindre i andre kvartal enn bankene antok i sentralbankens utlånsundersøkelse for første kvartal. 

Foreløpige tall for mai indikerer at boligomsetningen holder seg godt, og ser ut til å øke noe fra april. Det legges ut færre nye objekter enn i normalsituasjonen, og tilbudssiden er stabil. Boligprisene holder seg bra.

Nyboligmarkedet bremser kraftigere. Fall i boliginvesteringer reduserer sysselsettingen, men har på kort sikt liten betydning for boligprisene. På lengre sikt kan det bidra det til tilbudsunderskudd.

Oppsummert:

  • Selv om de økonomiske utsiktene er dystre, og boligprisene vil utvikle seg svakere enn normalt, vurderer NEF boligmarkedet som relativt robust i krisen.
  • Fallhøyden er lavere etter tre år med moderat prisutvikling.
  • Lave renter og god tilgang på avdrags- og betalingsutsettelse er en forsikring mot omfattende tvangssalg.
  • Etterspørselen faller noe med høyere arbeidsledighet, men tilbudssiden holder seg relativt stabil.  Hvis de fleste permitterte kommer tilbake i arbeid i 2020, og bankene opprettholder normal utlånspraksis, vil vi mest sannsynlig unngå et markant boligprisfall.
  • For å motvirke en strammere utlånspraksis når bankenes tap øker, bør fleksibilitetskvoten i boliglånsforskriften på 20 prosent videreføres til andre kvartal.
  • Om nødvendig bør man også vurdere å senke motsyklisk kapitalbuffer videre ned fra 1 prosent.
Print Friendly, PDF & Email

NEF på kartet

Kontakt oss

Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo

Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt

RSS Ledige stillinger

  • En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.

Viktig når du redigerer profilen:

Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.

Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:

Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.

Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.

Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!

Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.

Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no