NEF på høring om Finansmarkedsmeldingen

Norges Eiendomsmeglerforbund deltok i dag i den åpne høringen om Finansmarkedsmeldingen 2020 på Stortinget.

På høringen i finanskomiteen på Stortinget, holdt sentralbanksjef Øystein Olsen først en presentasjon om den økonomiske situasjonen i Norge, og da med hovedvekt på hva som har skjedd etter koronapandemien. NEF ved adm. dir. Carl O. Geving, holdt innlegg som i hovedsak dreide seg om hvordan boligmarkedet har blitt påvirket.

Les innlegget til Øystein Olsen her.

I tillegg var det innlegg fra Sparebank 1-alliansen, Finansforbundet og Finans Norge.

Se innleggene fra høringen i opptak her.

Effekter på boligmarkedet

NEFs innlegg på høring om Finansmarkedsmedlingen 2020:

• En vurdering av utsiktene for boligmarkedet
• Betydningen for husholdningene og ringvirkninger i økonomien
• Effekten av makroreguleringer (bufferkrav og boliglånsforskrift)
• En vurdering av kritiske faktorer for boligmarkedet, med vekt på bankenes adferd og tilgangen på kreditt

Norges Eiendomsmeglerforbund ønsker å belyse utsikter for boligmarkedet i lys av korona-krisen

Viktig for norsk økonomi

Boligmarkedet betyr mye for husholdningenes privatøkonomi:

Nordmenn har størsteparten av sin formue i bolig. Vi sparer i bolig – gjennom verdistigning, realinvesteringer eller avdrag på lån.

Derfor vil et markant fall i boligprisene forsterke fallet i norsk økonomi: 

Husholdningene vil tape egenkapital, samtidig som inntektene faller. Det kan true finansiell stabilitet og redusere husholdningenes forbruk, som rammer næringslivet og bankenes kapasitet til å finansiere ny aktivitet. For å motvirke prisfall må aktiviteten i boligmarkedet holdes i gang under krisen

Etter det første sjokket 12 mars falt omsetningen i bruktmarkedet ca 25 prosent i de to påfølgende ukene. Eiendomsmeglingsbransjen har tatt grep for å sikre trygge befaringer, visninger og kontraktsmøter.

Deretter har boligmarkedet langt på vei hentet seg inn igjen:

Omsetningen falt 10 prosent i april – det anser vi som moderat i en pågående krise. Markedet er preget av en korrigert balanse mellom tilbud og etterspørsel. Prisutviklingen var tilnærmet flat i april.

Selv om arbeidsledigheten er høy, forventes mye av ledigheten å være midlertidig – og tilgangen på avdrags- og betalingsutsettelser er god for de som har midlertidig forverret betalingsevne. Usikkerheten om korona-situasjonen har avtatt noe, arbeidsledigheten er fallende og lave renter bidrar til høyere kjøpekraft og økt etterspørsel etter boliger.

Viktige reguleringer

Makroreguleringer i gode tider – med strenge kapital- og likviditetskrav for bankene og krav til bankenes utlånspraksis – bidrar sterkt til å dempe fallet i dårlige tider:

Norske banker har økt sine kapitalbuffere betydelig etter finanskrisen. Boliglånsforskriften har bidratt til en sunnere utlånspraksis som sikrer at de aller fleste har forutsetninger for å betjene gjelden sin i nedgangstider.

Forskriften har bidratt til moderat boligprisutvikling og avtakende gjeldsvekst i husholdningene fra 2017 fram til 2020.

Uten den strenge reguleringen av bankene, ville boligmarkedet vært vesentlig mindre robust i dag.

Under krisen er bufferkravene for bankene redusert, og fleksibilitetskvoten i boliglånsforskriften økt. Det sikrer bankene god kapasitet til å gi avdragsfrihet for å hjelpe folk over kneika, og til å gi nye lån til husholdninger innenfor forsvarlige rammer.

Dette er viktige grep for å opprettholde aktivitet:

Erfaringen fra finanskrisen var at når tilgangen på kredit, og spesielt mellomfinansiering, tørket inn, ble fallet i aktivitet mer dramatisk for boligmarkedet. Fleksibiliteten kommer ekstra godt med i utsatte områder som Stavanger-regionen hvor oljemarkedet setter sitt preg på boligmarkedet. Styringsrenten er historisk lav, og sentralbanken har iverksatt omfattende likviditetstiltak som har sikret gjennomslag i pengemarkedsrentene.

Bankenes samlede finansieringskostnader har falt og utlånsrentene er fallende. Konkurransen mellom bankene ser ut til å fungere bedre nå, enn i begynnelsen av krisen. Boliglånskundene kan forvente historisk lav rentebelastning i mange år. Det er en viktig buffer mot et mer markant boligprisfall.

Bankenes adferd

NEF har vært bekymret for bankenes adferd under krisen:

Dersom bankene strammer inn utlånspraksis mer enn normalt under krisen, kan det endre dynamikken i boligmarkedet. Mellomfinansiering er et svært viktig instrument: Erfaringen fra tidligere kriser er at når bankene krever at kundene selger sin gamle bolig før de kjøper ny, bremser markedet opp.

Etter den første sjokkfasen i mars ser det imidlertid ut til at bankene opprettholder normal utlånspraksis. Tilgangen på kreditt er for tiden tilfredsstillende.

Etterspørselen etter boliglån vil mest sannsynlig falle mindre i andre kvartal enn bankene antok i sentralbankens utlånsundersøkelse for første kvartal. 

Foreløpige tall for mai indikerer at boligomsetningen holder seg godt, og ser ut til å øke noe fra april. Det legges ut færre nye objekter enn i normalsituasjonen, og tilbudssiden er stabil. Boligprisene holder seg bra.

Nyboligmarkedet bremser kraftigere. Fall i boliginvesteringer reduserer sysselsettingen, men har på kort sikt liten betydning for boligprisene. På lengre sikt kan det bidra det til tilbudsunderskudd.

Oppsummert:

• Selv om de økonomiske utsiktene er dystre, og boligprisene vil utvikle seg svakere enn normalt, vurderer NEF boligmarkedet som relativt robust i krisen.
• Fallhøyden er lavere etter tre år med moderat prisutvikling.
• Lave renter og god tilgang på avdrags- og betalingsutsettelse er en forsikring mot omfattende tvangssalg.
• Etterspørselen faller noe med høyere arbeidsledighet, men tilbudssiden holder seg relativt stabil.  Hvis de fleste permitterte kommer tilbake i arbeid i 2020, og bankene opprettholder normal utlånspraksis, vil vi mest sannsynlig unngå et markant boligprisfall.
• For å motvirke en strammere utlånspraksis når bankenes tap øker, bør fleksibilitetskvoten i boliglånsforskriften på 20 prosent videreføres til andre kvartal.
• Om nødvendig bør man også vurdere å senke motsyklisk kapitalbuffer videre ned fra 1 prosent.