Det har oppstått en diskusjon om koronakrisen kan medføre at leieforpliktelsene reduseres eller faller helt bort.
Av advokat/partner Kristoffer Aasebø, Bull & Co Advokatfirma
Virke har i Finansavisen 16. mars 2020 sagt at koronakrisen
er en force majeure-situasjon som fritar leietakerne fra plikten til å betale
husleie. Krefting uttaler i samme artikkel at force majeure må gjelde
betalingsmetodene for at leietaker skal være fri for sine forpliktelser, og
henviser til vurderinger innhentet fra to advokatfirmaer.
Advokatfirmaet BAHR har i en artikkel formidlet av Forum For
Næringsmegling datert 16. mars 2020 sagt:
«Korona kan medføre at leietaker får problemer med å betale, men slike betalingsproblemer likestilles rettslig sett med øvrige betalingsproblemer og fritar ikke fra betalingsplikt.»
Les også: Koronavirus og force majeure i næringsleieforhold/
Føyen Thorkildsen har et notat avgitt til Norsk Eiendom 12.
mars 2020 kommet til lignende konklusjon:
«Force majeure er et rettslig
instrument som ved ekstraordinære begivenheter kan overføre risikoen fra en
avtalepart til avtalemotparten. Selv om koronaviruset får innvirkning på
leietakers omsetning, er ikke dette tilstrekkelig for å overføre risikoen til
utleier ved at leietaker går ansvarsfri for et betalingsmislighold.»
Det er tradisjon for at ansvaret for pengemangel anses som
et strengt objektivt ansvar. En skyldner kan lett la det skure og gå og skape
et skinn av skyldfri umulighet, og av bevishensyn må en slik mulighet
avskjæres. Det er derfor vanlig å si i litteraturen at manglende betalingsevne
sjelden kan påberopes som grunnlag for en mer fordelaktig rettsstilling.
Også Høyesterett i Rt. 2000 s. 610 poengterer at unntakene
er få. Saken gjaldt spørsmålet om en insolvent bank kunne si seg fri for en
pensjonsforpliktelse:
«Bankens
betalingsvanskeligheter – bankens insolvens – kan isolert sett åpenbart ikke
begrunne at det vil være urimelig å gjøre Breiviks pensjonsrettigheter
gjeldende. Det må fortsatt være den klare hovedregel i norsk rett – som må
gjelde med få unntak – at en skyldner, og ganske særlig en bank når den er
skyldner, ikke kan si seg ubundet av en pengeforpliktelse på grunn av egne
betalingsvanskeligheter.»
Selv om unntakene er «få» og «sjeldne» kan koronakrisen for
enkelte leietakere være nettopp et slikt sjeldent unntak. Kanskje særlig
gjelder det når det foreligger beslutning fra offentlig myndighet om
restriksjoner som medfører at virksomheten må stenge eller restriksjoner som
medfører at kundegrunnlaget faller helt bort. Og eventuelle unntak gjelder
kanskje i større grad for fremtidige leieforfall enn for husleie som er
forhåndsbetalt.
Mange av de politiske virkemidlene (oppkapitalisering av
bankene, redusert rente) vil bedre handlingsrommet til utleierne, men ikke like
effektivt hjelpe leietakere. Den interesseavveining slike kontraktsrettslige
vurderinger ofte viser til kan derfor også tale for å oppstille et slikt
sjeldent unntak for enkelte leietakere som rammes spesielt hardt.
Det er et gledelig signal fra Krefting at han vil gå i
dialog med sine leietakere om dette. Ivar Koteng og E.C. Dahl (Reitan) har også
på samme måte signalisert at de vil ta samfunnsansvar. La oss håpe alle
utleiere tenker på samme måte.
Det som er svært uheldig er dersom utleierne nå benytter den
litt uavklarte rettslige situasjonen til å få hardt pressede leietakere til å
betale husleien nå. Det kan ikke utelukkes at utleiere som velger en aggressiv
innfordring av husleien når frem med dette. Det kan i neste omgang lede til at
leietakerne ikke kommer seg på beina igjen når krisen er over, og det er det
ingen som er tjent med.
Fokuset må være å sørge for at også leietakerne (i tillegg
til utleierne som nyter godt av lavere rente og betalingsutsettelser fra
bankene) har likviditet til å få hjulene i gang igjen når koronakrisen er over.
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
