For mange bruktbolighandler ender med problemer etter at en bolig er solgt. Forbrukerrådgiver Carsten Henrik Pihl ser på mulige løsninger.
KOMMENTAR: Det er årlig omlag 120.000 bruktboligsalg i Norge. Dessverre ender for mange av disse opp med en krangel mellom kjøper og selger. Forbedret praksis og lovverk, med tydelige rettigheter og plikter til partene, vil være med å gjøre bolighandelen tryggere.
Denne kommentaren ble først publisert på E24. Lanseringen av Forbrukerrådets rapport «Eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring – effektene for forbrukerne i bolighandelen» har aktualisert kommentaren.
Les mer: Slik vil Forbrukerrådet endre bolighandelen
Strengt regelverk for kjøpere
Dagens regelverk ved boligsalg er ganske strengt både for kjøpere og for selgere — selv om de er amatører — ikke profesjonelle parter.
Boliger selges «som de er», det vil si at kjøperen overtar boligen med de feil som finnes. Selgeren kan bare holde ansvarlig hvis han har holdt tilbake informasjon, gitt uriktige opplysninger, eller hvis det dukker opp vesentlig skjulte feil og mangler.
Og her er kimen til en del av konfliktene.
For kjøpere får ikke dekket skader før de er store. Domstolene har definert «vesentlig» til å være rundt fem prosent av salgssummen. Det vil si at hvis du som kjøper finner feil som koster mindre enn fem prosent av salgssummen å utbedre, må du være forberedt på å ta dette på din kappe.
Men i takt med stigende boligpriser, stiger da også hva som er «vesentlig». Har du kjøpt en leilighet til fire millioner, vil du som hovedregel ikke få dekket skader under 200.000 kroner.
Det betyr at du — kort tid etter overtagelse av boligen — kan finne skjulte fuktskader på badet til 150.000 kroner, og likevel ikke ha noe krav mot selgeren. Dette er en regel de færreste boligkjøpere har forståelse for.
Særlig ikke når vi vet at for noen år siden ville samme bolig kostet under 3 millioner, og da ville denne skaden faktisk blitt dekket av ansvarsreglene i loven!
Følg forbrukerrådgiveren på Facebook!
Strengt regelverk for selgere
Kommer man til at selgeren kan holdes ansvarlig for skadene, blir han eller hun nødt til å dekke skadene selv om han ikke er skyld i skadene! Dette er det jurister kaller «objektiv ansvar».
Et ansvar som gis til dynamittfabrikker, andre farlige virksomheter — og altså til boligselgere.
Les også: Ditt ansvar som boligselger
Dette er en regel de færreste boligselgere har forståelse for.
Et slikt ansvar kan man ikke informere seg bort fra. Den eneste måten man kommer unna dette ansvaret er ved å forsikre seg — gjennom eierskifteforsikring.
Utfordring: Ikke motivasjon til å dokumentere
Problemet er at dagens lovverk ikke gir selgere noen mulighet til å komme unna hele eller deler av ansvaret ved å dokumentere boligen godt.
For eksempel ved å bruke en standardisert teknisk tilstandsrapport.
Loven legger heller ikke opp til at de bygningskyndige i salgsprosessen — takstmennene — får noe ansvar for den jobben de gjør.
Det betyr at i dag har selgere stor motivasjon til å forsikre seg, men liten motivasjon til å dokumentere boligens tilstand.
Hva kan gjøres?
Det er etter min mening en del gode grep som kan gjøres for å gjøre bolighandelen enda bedre for boligkjøpere og boligselgere. Loven om boligsalg — avhendingsloven — bør revideres nå, og tydeliggjøre selgere og kjøperes ansvar:
Økt motivasjon til dokumentasjon med teknisk rapport:
Det bør bli slik at selgere gjennom lovverket får en større motivasjon til å dokumentere boligens tekniske tilstand best mulig. Dette kan gjøres ved at selgerne slipper noe av ansvaret de i dag har hvis de bruker en standardisert teknisk dokumentasjon fra takstmann.
Dette vil gi større bruk av god dokumentasjon, og gjøre at boligkjøpere i langt større grad får vite hva de kjøper. Det vil i sin tur redusere antallet konflikter.
Økt ansvar for de profesjonelle:
I dag ligger mye av ansvaret i bolighandelen på amatørene: selger og kjøper. Med økt bruk av dokumentasjon kan ansvaret flyttes til de profesjonelle: takstmenn og eiendomsmeglere.
Tydeligere plikter og rettigheter:
Ved å tydeliggjøre selgers informasjonsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt i lovteksten, vil loven være mye bedre å forholde seg til for boligselgere og boligkjøpere. I dag gir loven ingen anvisninger.
Bedre og mer direkte språkbruk:
Med tydeligere og bedre språkbruk i takster og salgsoppgaver vil kjøpers forventning (og i noen tilfeller bud-iver) bli bedre styrt. Domstolene har vært inne på at det må bli klarere språk i den skriftlige dokumentasjonen av boligen. Eiendomsmeglere, takstmenn og boligselgere bør merke seg følgende setning avgitt i en lagsmannsrettsdom før sommeren 2015:
«Etter lagmannsrettens vurdering er de mer indirekte opplysningene om ufaglært arbeid, sluk og varmekabler samt et generelt utsagn om at oppussing må påregnes, ikke tilstrekkelig til å gjøre de store manglene ved badet påregnelige[…]».
Klar tale! Lagmannsretten er altså klar på at opplysninger om mulige farer ved en bolig skal sies i klartekst.
