Utforming av vedtekter i nye eierseksjonssameier

Nyboligproduksjonen gikk ned 1. halvår 2017

I utviklingsprosjekter som organiseres som eierseksjonssameier, vil sameiets vedtekter bli en viktig del av planleggingen av prosjektet. Vedtektene er viktige for utbyggers rettigheter i prosjektet, den praktiske organiseringen og hva som selges til sluttbruker. Det er viktig at utbygger og megler har kunnskap om hvordan vedtektene skal utarbeides og hva de kan inneholde. Vedtektene må også utarbeides og presenteres for kjøpere på riktig tidspunkt.

Av: Sofia Bjørck – Advokat og partner i SANDS Advokatfirma DA – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2021.

Sofia Bjørck

Krav om vedtekter og tidspunkt for vedtakelse

Alle eierseksjonssameier skal ha vedtekter. Vedtektene er bindende for seksjonseierne og styrende for drift av sameiet. Eierseksjonsloven er preseptorisk, med mindre noe annet fremgår, hvilket betyr at vedtektene ikke skal stride mot lovens ufravikelige regler. Det er vanlig å benytte standardvedtekter som i stor grad er basert på lovens system og bestemmelser.

Vedtektene skal legges ved søknaden om seksjonering, og må derfor foreligge på et tidlig tidspunkt. Det stilles kun krav om minimumsvedtekter ved seksjonering, det vil si vedtekter med opplysninger om eiendommen og antall styremedlemmer. Vedtektene kan endres etter at seksjoneringssøknaden er innsendt og seksjoneringsvedtak er fattet, da kommunen ikke foretar en vurdering av disse.

Noe av formålet med kravet om at vedtekter skal legges ved seksjoneringssøknaden er imidlertid at det skal være mulig å se hva som var innholdet i opprinnelige vedtekter. Dermed bør innholdet i vedtektene avklares før seksjonering. Dersom vedtektene skal endres i ettertid bør det tas forbehold i salgsinformasjonen, eksempelvis at vedtektene som følger salgsprospekt og kjøpekontrakt angis som utkast eller foreløpige.

Endring av vedtekter og mindretallsvern

Vedtekter kan kun fastsettes og endres på årsmøte, jf. eiersl. § 27. Det gjelder imidlertid ikke for opprinnelige vedtekter som kan fastsettes av utbygger alene. Så lenge det ikke strider mot informasjon gitt til kjøpere, bør utbygger kunne endre vedtektene så lenge utbygger er eier av alle seksjoner.

Vedtektene som vedtas i et stiftende årsmøte med boligkjøpere til stede bør ikke endres. Vedtektene kan heller ikke fritt endres etter at den første seksjonen er overtatt av kjøper. På det tidspunktet er det flere seksjonseiere som sammen må godkjenne vedtektsendringer i tråd med eierseksjonslovens regler – normalt med to tredjedels flertall.

Mindretallsvern og myndighetsmisbruk

Vedtektene kan ikke inneholde bestemmelser som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning, jf. eiersl. § 27 fjerde ledd. Det er ikke uvanlig at utbygger sikrer seg utbyggingsrettigheter eller gir seg selv andre fordeler gjennom vedtektene. Man kunne tenke seg at dette rammes av bestemmelsen.

Dette stiller seg imidlertid annerledes for opprinnelige vedtekter. Det antas at de som kjøper en seksjon har godtatt vedtektene ved kjøpet, og dermed skal det mye til før de kan tilsidesettes. Derfor er det viktig at eventuelle særrettigheter for utbygger inntas i vedtektene så tidlig som mulig, og at det gis informasjon om disse i forbindelse med salg av seksjoner.

Felleskostnader og vedlikeholdsansvar

Eierseksjonsloven er ufravikelig med mindre noe annet følger av loven eller fremgår av sammenhengen. Det er en viss adgang til å vedtektsfeste avvikende ordninger, og det gjøres ofte. Eksempler på tilfeller der det fastsettes avvikende ordninger er eierseksjonssameier med ulike typer bygg, eksempelvis leilighetsbygg og rekkehus eller eneboliger.

Tilsvarende kombinerte sameier med bolig- og næringsseksjoner. I slike sameier vil det ikke alltid være praktisk at alle kostnader bæres av alle seksjonseiere, og heller ikke vedlikeholdsansvaret.

Dersom det skal fastsettes avvikende ordninger for vedlikehold bør man likevel tenke gjennom de praktiske konsekvensene av dette. Ved å etablere grupperinger innad i sameiet, er det disse grupperingene som skal stå for vedlikeholdet. Det reiser praktiske spørsmål rundt beslutningsmyndighet innad i grupperingen, stemmeregler mv. Deling av felleskostnader mellom eksempelvis bolig og næring kan være praktisk. Erfaringsmessig kan det imidlertid føre til noe konflikt mellom bolig- og næringsseksjonene.

Det er viktig at utbygger har et bevisst forhold til disse problemstillingene og etablerer praktiske og gjennomførbare ordninger for sluttbrukerne.

Stemmeregler og beslutningsmyndighet

I boligsameier har hver seksjon én stemme i årsmøtet og flertallet regnes etter antall avgitte stemmer. I sameier med næringsseksjoner eller kombinerte sameier regnes flertallet etter sameiebrøken, men det er adgang til å fastsette avvikende ordninger i vedtektene. En vanlig problemstilling i kombinerte sameier med store næringsarealer er at næringsarealene får et flertall over boligseksjonene. Det gir en vetorett for næringsseksjonene. Dersom dette fastsettes av opprinnelige vedtekter, må det anses akseptert av boligkjøpere. Det er imidlertid uheldig, og ofte er det ikke tilsiktet fra utbyggers side. Ved seksjonering bør det vurderes om dette er ønskelig, eller om det skal legges inn en mekanisme som hindrer en slik vetorett.

Husordensregler

Noen utbyggere etablerer husordensregler, mens andre overlater dette til sameiet å gjøre på et senere tidspunkt. Det er viktig å være oppmerksom på at husordensregler som inntas i vedtektene må endres på samme måte som vedtekter, dvs. med to tredjedels flertall i årsmøte. Dermed vil det ofte være mer praktisk å holde husordensregler utenfor vedtektene.

Særskilte rettigheter for seksjonseiere og utenforstående

Eierseksjonsloven åpner for at det kan fastsettes særskilte bruksrettigheter til fellesarealer for enkelte seksjonseiere i inntil 30 år, jf. eiersl. § 25. I kombinerte sameier kan det i noen tilfeller etableres rettigheter uten tidsbegrensning.

Etablering og endring av slike rettigheter krever samtykke fra berørt seksjonseier. Det er ikke behov for samtykke ved etablering av rettigheter i opprinnelige vedtekter, der utbygger står relativt fritt til å vedta rettigheter. Det er likevel viktig at rettigheter av betydning hensyntas i salgsinformasjon og eventuelt kjøpekontrakter.

Det er ikke uvanlig at utbygger beholder særskilte rettigheter, eks. rett til usolgte parkeringsplasser, videre utbyggingsrett, rett til å bygge ut loft e.l. Ved utbygginger som skjer over tid og i flere trinn, kan det være helt nødvendig for utbygger å sikre seg rett til videre utbygging. Etter overtakelse av første byggetrinn vil sameiet ha kontroll over resten av utbyggingseiendommen, og utbyggers rettigheter bør sikres.

Eierseksjonsloven gjelder mellom seksjonseiere, men åpner likevel for at det kan etableres slike rettigheter for utenforstående. Det følger blant annet av mindretallsvernsbestemmelsen i eiersl. § 27 fjerde ledd som viser til «noen seksjonseiere eller tredjemann». Ved etablering av rettigheter for utbygger eller andre utenforstående er det viktig at vedtektsbestemmelsene er klare slik at det ikke oppstår uenighet i ettertid.

Videre er det viktig at øvrige seksjonseiere gjennom kjøp av sin seksjon forpliktes av bestemmelsen. Som et minimum bør kjøpere forelegges utkast til vedtekter med den aktuelle bestemmelsen. Rettigheten bør trolig også inntas i salgsprospektet og kjøpekontrakten. Det er ikke uvanlig at særskilte rettigheter for utbygger også tinglyses på eiendommen før markedsføring og salg, og uansett før seksjonering og overtakelse.

Et spørsmål som ofte stilles er om sameiet kan endre vedtektene i ettertid og dermed frata utbygger eller andre utenforstående vedtektsfestede rettigheter. I juridisk teori er det noe uklart hvorvidt og hvordan de opprinnelige vedtekter kan endres. Dette vil trolig avhenge av vedtektsbestemmelsens innhold.

Det er imidlertid antatt at vedtektsbestemmelser som gir særskilte rettigheter for utbygger ikke kan endres uten utbyggers samtykke, tilsvarende som rettigheter etter eiersl. § 25. Det som ofte er avgjørende er imidlertid at de som har kjøpt seksjoner kontraktuelt er bundet av bestemmelsen gjennom sitt kjøp av seksjonen. Slike vedtektsbestemmelser vil gjerne bli ansett som en stiftelsesforutsetning for sameiet.

Tinglysing av vedtekter

Vedtekter kan ikke tinglyses i sin helhet, men de kan registreres i Foretaksregisteret dersom sameiet blir registrert der. For særskilte rettigheter, eksempelvis utbyggingsrettigheter eller bruksretter for utbygger kan det imidlertid være hensiktsmessig at det også tinglyses en egen erklæring tilsvarende rettigheten som inntas i vedtektene.

Deltakelse ved utarbeidelse av vedtekter er viktig

Som nevnt benyttes ofte standardvedtekter, og det vil ofte være et forvaltningsselskap som utarbeider vedtektene. Dette gir som regel gode vedtekter i tråd med gjeldende regelverk. Det er imidlertid utbygger selv som har kunnskap om sitt prosjekt og egne forutsetninger. Tilpasning av standardvedtekter kan være svært viktig for prosjektet. Derfor er det viktig at utbygger deltar aktivt i utarbeidelsen av vedtektene. Det er også viktig at både utbygger og megler har et bevisst forhold til hvilke forutsetninger ulike vedtektsbestemmelser oppstiller for kjøper og hvordan kjøpere skal informeres om disse på en riktig måte.

Print Friendly, PDF & Email

NEF på kartet

Kontakt oss

Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo

Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt

RSS Ledige stillinger

  • En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.

Viktig når du redigerer profilen:

Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.

Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:

Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.

Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.

Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!

Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.

Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no