Trøblete forkjøpsrett ved salg av eiendomsselskaper

  • Av: Redaksjonen
  • 1. februar 2018
  • Fagstoff

Mange eiendomsselskaper har flere eiere. De typiske eksemplene er syndikater og gamle familieselskaper hvor aksjer har gått i arv. Eierne av slike aksjer har ofte ulikt syn på hva som er riktig salgstidspunkt og salgspris, og forkjøpsrett kan velte hele transaksjonen.

Av: Partnerne Andreas Rørvik og Line Ravlo-Losvik, advokatfirmaet Selmer

Advokatfirmaet Selmer har bistått kjøpere og selgere i flere slike transaksjoner. Partnerne Andreas Rørvik og Line Ravlo-Losvik deler noen av sine erfaringer og tips knyttet til hva man bør være særlig oppmerksom på i slike transaksjoner.

Foreligger det forkjøpsrett?

– Uavhengig av om man er en aksjeeier som ønsker å selge eller et selskap som ønsker å kjøpe aksjer, er det viktig i slike strukturer å avklare om det foreligger forkjøpsrett eller ikke, sier Line Ravlo-Losvik.

– Allerede her er det fort gjort å trå feil. Spørsmålet om hvorvidt det foreligger forkjøpsrett er avhengig av hva som står i vedtektene og når selskapet er stiftet, tilføyer hun. Dersom selskapet er stiftet før 1. januar 1999 gjelder det forkjøpsrett bare dersom en slik rett er inntatt i vedtektene. Dersom selskapet derimot er stiftet 1. januar 1999 eller senere gjelder det forkjøpsrett med mindre noe annet er fastsatt i vedtektene, sier hun.

Mange mulige uklare spørsmål

– Å avklare om det foreligger forkjøpsrett er uansett bare første steg på veien, sier Andreas Rørvik.

– Dersom det først foreligger forkjøpsrett er det viktig å være klar over hva som utløser forkjøpsretten, hvordan den avklares og ikke minst hvordan løsningssummen fastsettes. Det er viktig for både selger og kjøper å ha klarhet i dette før man går inn i konkrete diskusjoner, tilføyer Rørvik.

Hva utløser forkjøpsrett?

Etter gjeldende aksjelov utløses forkjøpsrett når en aksje «har skiftet eier», men slik har det ikke alltid vært.

– Aksjeloven er endret en rekke ganger, og det har vært vist til aksjer «som skal avhendes» og aksje «som ønskes overdratt». Slike formuleringer gir mange muligheter for tvister.

Selv om lovens ordning nå er begrenset til aksjer som «har skiftet eier» er utfordringene i praksis langt større. Svært mange aksjeselskaper har særlige reguleringer i vedtektene, og disse henger ofte sammen med historiske versjoner av aksjeloven. Det er derfor mange ulike eksempler i praksis, og det er viktig å foreta en konkret tolking, fremhever Ravlo-Losvik.

– I verste fall kan man utløse forkjøpsrett ved et «ønske om salg» og dersom forkjøpsretten i slike tilfeller kan gjøres gjeldende til lavere summer enn markedsverdien risikerer den som starter en diskusjon om et mulig salg å lide et tap, tilføyer Rørvik.

– På en sak hvor jeg representerte kjøper var dette en av utfordringene, utdyper Ravlo-Losvik. Alle aksjonærene var redde for at forkjøpsretten kunne gjøres gjeldende til en lavere pris enn markedspris og ingen av aksjonærene ville derfor inngå avtale om salg av aksjene, eller bekrefte at de ønsket å selge. Jeg var av den oppfatning at risikoen var overdrevet i den konkrete saken, men det endte med at kjøper måtte påta seg hele risikoen for å få inngått avtale med noen av aksjonærene.

– Fordelen med at forkjøpsrett ikke utløses før en aksje «har skiftet eier» er at partene kan forhandle fritt om en mulig avtale uten å risikere å utløse forkjøpsrett. Ulempen er imidlertid at man ikke har krav på å få forkjøpsrett avklart før man gjennomfører transaksjonen dersom alt kommer på spissen, fremhever Rørvik.

– Og kjøper har ofte ikke lyst til å gjennomføre en transaksjon for deretter å kanskje måtte overdra aksjene grunnet forkjøpsrett kort tid deretter, tilføyer han.

– Ikke bare er dette problematisk for kjøper, men det krever også særskilte reguleringer for at kjøper skal være trygg, tilføyer Ravlo-Losvik. Dersom kjøper gjennomfører et salg av bare enkelte aksjer, har kjøper ikke krav på å bli innført i aksjeeierboken før forkjøpsretten er avklart. Dette innebærer at kjøper ikke får stemmerett for aksjene og det kan reises spørsmål ved muligheten for etablering av pant i aksjene. Pant i eiendommen kan normalt heller ikke etableres i slike tilfeller ettersom unntaksforskriftens regler ikke vil være oppfylt. Slike situasjoner krever særskilte reguleringer i kjøpekontrakten og oppgjørsavtalen for at ikke alt skal stanse opp, sier hun.

– På en konkret transaksjon ble closing utsatt flere ganger grunner utfordringer tilknyttet nettopp forkjøpsrett, sier hun.

Les også: Ny oppdragsavtale i næringsmegling – salg

Hvilken kjøpesum legges til grunn?

For selger er det ofte av mindre betydning hvem som blir eier av aksjene, så lenge selger får den avtalte prisen. Dette er ingen selvfølge dersom det foreligger risiko for utøvelse av forkjøpsrett.

– Lovens ordning dersom forkjøpsrett utøves, er at den som utøver forkjøpsrett skal betale «virkelig verdi», sier Ravlo-Losvik.

Dette er ikke nødvendigvis det samme som den avtale kjøpesummen for aksjene. Den uklarhet som ligger i dette kan stanse flere transaksjoner dersom verken kjøper eller selger ønsker å ta risikoen for ulik prising.

I mange tilfeller er det derfor avtalt særregler om dette i vedtektene, og det må gjøres en konkret tolking av de konkrete vedtektene for å avgjøre hvordan løsningssummen fastsettes.

Avklaringer

– For å unngå å bruke mye tid og ressurser på en transaksjon som kanskje tas på forkjøpsrett kan det være gunstig å avklare forkjøpsrett før aksjene legges ut for salg, eller i det minste før man gjennomfører DD og kontraktsforhandlinger. Dette er imidlertid ikke alltid mulig i praksis, sier Rørvik. Hva som er mulig og hvilken risiko kjøper skal eksponere seg for må vurderes konkret, tilføyer Ravlo-Losvik.

Bruk av forkjøpsrett for å erverve selskapet?

Det har vært gjort mange forsøk på å overta selskaper ved å samarbeide med en eller flere forkjøpsberettigede. Slike forsøk har vært mer eller mindre vellykkede. Er det problematisk å alliere seg med én aksjonær i stedet for å forhandle med alle?

– Vi har sett flere eksempler på slike forsøk, og mange fører frem. Først og fremst fører de frem fordi de involverte ofte aksepterer forkjøpsretten uten nærmere spørsmål. Men mange tar også for lett på dette, fremhever Selmeradvokatene.

Vi har sett eksempler på at forkjøpsretter går tapt grunnet feil utøvelse eller mangelfull oppfyllelse av vilkår. Det er eksempelvis strenge krav til betaling av løsningssummen. Hvis frister oversittes, går forkjøpsretten tapt, sier de.

– Det mange ikke er klar over er at en forkjøpsrettshaver som regel må ha styrets samtykke for å kunne benytte forkjøpsretten. I litt mer kompliserte strukturer er det ikke gitt at slikt samtykke vil bli gitt, tilføyer Ravlo-Losvik.

På en sak hvor jeg bisto den konkrete kjøperen, som i mellomtiden hadde overtatt de øvrige aksjene og kontrollerte styret i selskapet, nektet styret slikt samtykke. Så lenge nektelsen er saklig begrunnet, vil dette hindre gjennomføring av forkjøpsrett, og den opprinnelige kjøper får beholde aksjene i selskapet, avslutter Ravlo-Losvik.

 

Artikkelen stod første gang på trykk i Eiendomsmegleren

 

Selmer

Selmer er et av landets fremste fullservice advokatfirmaer med 160 medarbeidere. Noe av det som skiller Selmer fra andre er at Selmer har en egen gruppe med revisorer og økonomer, som gjør at de kan tilby unik tverrfaglig rådgivning. Selmers eiendomsteam jobber med transaksjoner , eiendomsutvikling og enterprise. Teamet består av 8 advokater og 27 dedikerte advokater og rådgivere som gjennom løpende løpende bistand til ledene aktører og rådgivning i store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, praktisering av regelverk og kommersielle forhold som ofte forhandles. En totalleverandør for eiendomsaktørene.

Selmer.no

Print Friendly, PDF & Email

NEF på kartet

Kontakt oss

Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo

Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt

Viktig når du redigerer profilen:

Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.

Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:

Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.

Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.

Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!

Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.

Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no