Under Finanstilsynets foredrag på NEFs Høstkonferanse i november 2015, ble det redegjort for at Finanstilsynet har skjerpet sin tolkning av kravet til legitimasjonskontroll i salg fra dødsbo og ved salg fra umyndige.
Etter hvitvaskingsloven § 7 (1) nr. 2 er eiendomsmeglere forpliktet til å bekrefte kundens identitet på grunnlag av gyldig legitimasjon. Dette er som regel uproblematisk når man står ovenfor en ordinær selger og kjøper. Når man står ovenfor salg fra dødsbo eller fra en umyndig selger kan det være mer uklar, og NEF har fått flere spørsmål om hvem som skal regnes som meglers «kunde» ved slike salg.
Mange av dere har vært på kurs i regi av NEF hvor dette har vært drøftet. Temaet ble også behandlet i en artikkel av advokat Christian Hartmann i Eiendomsmegleren nr. 6/2015. Både det som er opplyst på NEF kurs og det som fremgikk i advokat Hartmanns artikkel er basert på uttalelser som er innhentet fra Finanstilsynet etter dialog og konkrete forespørsler til tilsynet.
Finanstilsynet har etter at den nevnte artikkelen ble publisert endret oppfatning med hensyn til hvem som skal anses som meglers «kunde», og følgelig skjerpet kravet i forhold til hvem eiendomsmeglere er pålagt å foreta legitimasjonskontroll av i slike særlige situasjoner. Nedenfor følger en kort oppsummering av hva Finanstilsynet nå legger til grunn.
Kundekontroll ved salg fra dødsbo under privat skifte:
I rundskriv 8/2009 har Finanstilsynet uttalt at ved privat skifte av dødsbo kreves det kundekontroll av «samtlige arvinger etter skifteattesten». NEF rettet i 2013 en henvendelse til Finanstilsynet om dette da vi mente dette var upresist. Finanstilsynet presiserte etter dette at de la til grunn at det kreves kundekontroll av samtlige gjeldsovertagende arvinger etter skifteattesten. Dette ble gjentatt og bekreftet under Høstkonferansen i november 2015.
De arvinger som eventuelt navngis i attesten, men som ikke har påtatt seg gjeldsansvaret vil i hvitvaskingslovens forstand kun være ansett som «reelle rettighetshavere» og bekreftelse av identiteten til reelle rettighetshavere kan skje på grunnlag av «egnede tiltak» jf. hhvl. § 7 (1) nr. 3.
Dersom det er fem arvinger etter en avdød, men kun tre påtar seg gjeldsansvaret vil megler følgelig ha tre kunder å forholde seg til, og megler må innhente gyldig legitimasjon fra disse tre. For de to siste vil for eksempel skifteattesten i seg selv være et egnet tiltak til å bekrefte deres identitet.
Det er svært vanlig at de gjeldsovertagende arvingene gir en av medarvingene eller en utenforstående (f. eks. en advokat) fullmakt til å gjennomføre skifteoppgjøret. Spørsmålet er da hvem som er å regne for meglers «kunde». Finanstilsynet har tidligere uttalt at det i disse spesielle fullmaktsforholdene kun er fullmektigen som er å anse som kunde. På dette punkt har finanstilsynet nå endret oppfatning, og den rådende oppfatning er at både fullmaktsgiver (de gjeldsovertagende arvingene) og fullmektigen vil være å anses som kunde i disse situasjoner. Megler må følgelig bekrefte begges identitet ved å innhente gyldig legitimasjon
Kundekontroll der selger er umyndig og representeres av en verge:
Finanstilsynet har så sent som i august 2015 i et upublisert brev uttalt at ved salg for en umyndig som er representert ved verge, er den umyndige å regne for en «reell rettighetshaver» mens vergen vil være å anse som «kunde». Under Høstkonferansen kom det frem at tilsynet har endret oppfatning og at man også i slike vergesituasjoner skal anse både den umyndige og vergen som kunde. Megler må følgelig bekrefte begges identitet ved å innhente gyldig legitimasjon.
Først trykket i Eiendomsmegleren 8 2015
