Ved utfylling av skjøte kan det oppstå feil. Når det er kunden selv som har gjort feil, brukes uttrykket inkuriepåtegning om fremgangsmåten for å rette slike feil. Adgangen til å få rettet slike feil er ment å være snever, dette følger blant annet av avgjørelse fra Frostating lagmannsrett av 27. februar 1997, hvor det også ble vist til at inkurien må være lett å konstatere og bevise.
Av: Advokat Kjersti Cecilie Jensen, Advokatfirmaet Hjort
I rundskriv for tinglysingen er det i punkt 1.2 lagt til grunn at fremgangsmåten er aktuell der det ikke gått særlig lang tid, hvor det kan dokumentere at det er gjort en ren feil (f.eks. ved kjøpekontrakt, bekreftelse fra kommune, ligningskontor eller annet som viser riktig faktum), og hvor avgiftsgrunnlaget gjelder den korrekte, men ikke påførte overdragelse. Disse sakene vil kunne være krevende å få gjennomslag for pga. beviskravene, men også fordi kartverket (og domstolen) vil være tilbakeholdne for å unngå omgåelse av dokumentavgiftsreglene.
Når det er tinglysningen som har gjort feil, gjelder ikke de strenge reglene som for inkuriepåtegning. Her vil feilen raskt kunne rettes opp etter tinglysingsloven § 18. Dersom det har vært nødvendig med bistand for å få rettet feilen, vil kunden også kunne ha krav på å få sine sakskostnader dekket, jf. også Borgarting lagmannsretts avgjørelse av 14.10.2015 (LB-2015-100306) hvor Statens kartverk ble dømt til å betale sakskostnader også før anken.
Hva da med mer uklare kombinasjonstilfelle, f.eks. der det kan argumenteres med at feilen ligger både hos kunden og kartverket? En problemstilling – som kanskje ikke er så upraktisk – gjelder de tilfeller hvor for eksempel eiendomsmegler har glemt å fylle ut eierbrøken mellom partene. Dersom det er to personer som erverver eiendommen iht. skjøte, så sender ikke Statens kartverk skjøtet i retur pga. manglende utfylling. I slike tilfeller, og i tråd med kartverket sin egen langvarige praksis, tinglyses en halvpart på hver av partene.
I en slik sak fikk partene skjøte i retur, merket som tinglyst, men kartverket hadde ikke selv fylt ut eierbrøker i skjøtet. Partene hadde dermed ingen foranledning til å reagere på feilen. Først mange år senere ble det avdekket at eierbrøkene var tinglyst feil.
Dette skjedde da den ene parten skulle overdra sin del til den andre, hvorpå han ble klart over at han var tinglyst men en større eierpart enn han reelt sett eide. Parten ba selv om retting og la ved dokumentasjon fra skatteligningene på de reelle eierforhold, men tinglysningen aksepterte ikke dette og bad om at skjøte ble rette iht. de tinglyste eierbrøkene og innsendt på ny. Implisitt i dette lå altså et avslag om retting. Etter at advokat ble koplet på, aksepterte tinglysningen at retting kunne skje, men da som en inkuriepåtegning.
Det ble ikke akseptert at det forelå en feil som skyldes kartverket selv. I alle tilfeller var tidligere avslag omgjort, og retting kunne skje uten at det påløp dokumentavgift.
I ettertid ble det krevet dekning av advokatkostnaden etter forvaltningsloven § 36. Noe forenklet følger det av forvaltningsloven § 36 at man har krav på dekning av vesentlige kostnader som har vært nødvendig for å få endret et vedtak, forutsatt at endringsvedtaket er til gunst for parten, og parten ikke selv var ansvarlig for at det opprinnelige vedtaket ble feil, eller det foreligger særlige grunner som taler mot at parten tilkjennes dekning for kostnader.
Tinglysingen avviste kravet om dekning av sakskostnader. I sin begrunnelse viste Kartverket til to forhold; for det første at feilen skyltes partens eget forhold og dernest ble det hevdet at ut fra tinglysingsloven § 10 har en part bare krav på sakskostnader i en ankesak.
I tilfellet her var parten (ved megleren) delvis selv skyld i at feilen opprinnelig hadde oppstått. Når det gjelder sakskostnadskrav i «kombinasjonstilfeller» må forvaltningen likevel bygge på uttalelsen i Rundskriv G-37/95 side 14 at det må utvises varsomhet med å anvende alternativet «andre særlige grunner» som grunnlag for å nekte sakskostnader. I tilfelle her lå det uansett innenfor Kartverkets kontroll å treffe et endringsvedtak etter at de først hadde avslått kravet om retting. Sakskostnadskravet var dermed berettiget.
Vi mener det er grunn til å stille spørsmål ved riktigheten av Kartverkets lovforståelse om at sakskostnader bare kan tilkjennes i ankesaker, jf. at tinglysingsloven § 10 bare fastsetter at forvaltningsloven § 36 første ledd og tredje ledd første og annet punktum gjelder tilsvarende. Når vedtaket endres av kartverket selv fastsetter forvaltningsloven § 36 tredje ledd at det er underinstansen (dvs. Kartverket selv) som avgjør spørsmålet om sakskostnader. I saken som er omtalt her, valgte parten ikke å gå videre med sakskostnadskravet pga. arbeidet og kostnaden dette ville medføre. Det er imidlertid grunn til å få prøvet kartverkets lovforståelse dersom denne anføres også i andre saker.
Først trykket i Eiendomsmegleren 7 2015
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
