Selgerselskapets kunnskap – hvem omfattes?

  • Av: Redaksjonen
  • 12. januar 2018
  • Fagstoff

Ved inngåelse av kjøpekontrakter hvor et selskap er selger, vil hvilke konkrete personer som anses å inneha selgerselskapets kunnskap være av stor betydning. I denne artikkelen vil vi redegjøre noe nærmere for enkelte forhold tilknyttet selgers kunnskap

Av: Lars Ulleberg Jensen, partner i Wikborg Rein og Andreas Mello-Kildal fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor, begge er medlem av firmaets næringseiendomsteam

 

Hvilken informasjon selger er kjent med, eller måtte være kjent med, kan ha betydning i flere relasjoner. Problemstillingen er særlig relevant i forbindelse med selgers opplysningsansvar, jf. kjøpsloven § 19 første ledd bokstav (a) og (b), og eventuelle kunnskapsgarantier (også kalt subjektive garantier) i kjøpekontrakten.

Et sentralt spørsmål i denne sammenheng er hvilke personer som identifiseres med et selskap som selger, slik at kunnskapen en konkret person har eller måtte ha blir ansett som selgerselskapets kunnskap.

Bakgrunnsretten innebærer at en vid krets av personer vil kunne identifiseres med selgerselskapet. Kunnskapen til styremedlemmer og ledende ansatte vil normalt anses som selgers kunnskap selv om de ikke har vært involvert i salgsprosessen, men også kunnskapen øvrige ansatte, aksjonærer, styremedlemmer i et eventuelt målselskap som er utpekt av selgerselskapet og eksterne rådgivere vil i det konkrete tilfellet kunne bli ansett som selgers kunnskap.

Det er særlig viktig for en selger å være oppmerksom på det såkalte kontraktsmedhjelperansvaret, som medfører at kunnskapen eksterne rådgivere innehar og handlingene de foretar vil kunne bli ansett for å være selgers handlinger. Selger vil dermed kunne hefte for kunnskap og handlinger foretatt av en vid personkrets.

I mange tilfeller ønsker derfor selgerselskapet å avgrense kretsen av personer som identifiseres med selger. Dette gjelder særlig der selger er en større organisasjon med mange ansatte, eller det har vært flere aktører involvert i salgsprosessen.

Avgrensningen gjøres normalt ved å definere nøkkelpersoner i meglerstandarden punkt 6, hvor det avtales at det kun er de utpekte nøkkelpersonenes kunnskap som er avgjørende. Meglerstandarden for salg av eiendomsselskaper inneholder følgende alternative formulering som kan benyttes;

«Ved anvendelsen av § 19 (1) bokstav a og b hefter Selger bare for uriktige eller manglende opplysninger gitt av følgende personer (i fellesskap Nøkkelpersonene): Medlemmer av styret og daglig leder i Selger og Selskapet, samt [●],[●]. Selger hefter uansett ikke for opplysninger som er utarbeidet av andre enn Selger, selv om Nøkkelpersonene har gjort opplysningene tilgjengelig for Kjøper, med mindre Nøkkelpersonene selv kjenner til at opplysningene er uriktige. […]»

Meglerstandardens regulering innebærer en ansvarsfraskrivelse for informasjon som er gitt til kjøper av andre enn de som defineres som nøkkelpersoner, og en delvis ansvarsfraskrivelse for informasjon som er utarbeidet av andre enn selger – med mindre selger selv vet at informasjonen er feil.

Les også: Millionutbygging stanset av 100 år gammel avtale

Kjøpere bør være oppmerksomme på slike klausuler som definerer nøkkelpersoner, ettersom definisjonen vil kunne avgrense både den generelle opplysningsplikten som selger har og kunnskapsgarantier som selger gir. Kjøpere bør derfor sørge for at de som faktisk har kunnskap om selskapet og eiendommen, særlig driftsmessige forhold, blir omfattet av definisjonen av nøkkelpersoner. Det vil være lite betryggende for kjøper om kun styret i selger er utpekt som nøkkelpersoner dersom disse ikke har inngående kunnskap til den daglige driften av eiendommen og selskapets virksomhet.

Selger bør på sin side være nøye med å sørge for at alle som er angitt som nøkkelpersoner faktisk er kontaktet før signering av kjøpekontrakten, slik at alle nøkkelpersoner har fått mulighet til å gi relevante opplysninger.

Dersom for eksempel en eiendomssjef angis som nøkkelperson, uten å ha vært involvert i salget, vil selger være ansvarlig for all kunnskap eiendomssjefen har om selskapet og eiendommen.

Kjøper vil også i noen tilfeller kunne ha behov for at visse personer med særlig kunnskap om målselskapet og eiendommen utpekes som nøkkelpersoner for kjøpers kunnskap. Dette ettersom kjøper normalt ikke kan påberope seg forhold kjøper kjente eller måtte kjenne til som grunnlag for mangelsansvar for selger, med unntak for såkalte objektive/fundamentale garantier. Avgrensning av personkretsen som identifiseres med kjøper er imidlertid mer unormalt, og derfor forbeholdt spesielle situasjoner.

Wikborg Rein

Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består av 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransjaksjoner, eiendomsutvilkling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett forurensing og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører.

Leder for næringseiendomsteamet er partner Ingrid K. Høstmælingen,
e-post: ik@wr.no
tlf 22 82 75 15

Print Friendly, PDF & Email

NEF på kartet

Kontakt oss

Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo

Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt

Viktig når du redigerer profilen:

Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.

Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:

Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.

Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.

Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!

Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.

Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no