Ved kjøp av nyoppført bolig, er det ikke uvanlig at det oppdages mangler etter overtakelse. En forutsetning for at kjøper kan fremme et mangelskrav mot selger, er at det er reklamert rettidig. Dette betyr i praksis at kjøper kan tape et krav dersom det ikke er reklamert rettidig, og det uavhengig av hvor godt selve kravet er begrunnet.
Av: advokat og partner Jarle Edler i Bing Hodneland advokatselskap DA.
Sterke forbrukerrettigheter ved nyoppførte boliger
Ved kjøp av bolig eller hytte som skal bygges eller er under bygging, har forbruker sterke rettigheter dersom det oppstår problemer. Rettighetene fremgår av bustadoppføringslova, som gjelder overfor selger av huset, entreprenøren som bygger huset, og/eller overfor håndverkere som gjør arbeider i forbindelse med byggingen.
I utgangspunktet kan alle småfeil kreves rettet! Alt skal være i samsvar med avtale ved overtagelsen, og forbruker kan i prinsippet klage på alle småfeil og skader. Motstykket til forbrukers rettigheter er kravene til reklamasjon, som skal beskytte entreprenøren mot krav som kommer på et tidspunkt hvor slike krav ikke lenger er påregnelig.
Kjøperens plikt til å reklamere oppstår først og fremst ved overtakelse. Synlige mangler skal påberopes på eller straks etter overtakelsesbefaringen. For mangler som oppdages senere, skal kjøper reklamere «innen rimelig tid».
Når det har gått omtrent ett år etter overtakelse kan kjøper – og selger/entreprenør, kreve at det avholdes en befaring. Dette for å gå gjennom feil som har oppstått etter overtakelsen. Særlig vanlig er oppståtte feil og skader, som følge av at bygget «setter seg». Eventuelle krav kan imidlertid gå tapt, dersom de oppdagede mangler ikke er reklamert rettidig – før, ved eller etter slik befaring.
Hvorfor reklamasjonsplikt?
Kjøpers plikt til å reklamere på feil og mangler, er lovfestet i en rekke lover og gjør seg gjeldende ved stort sett alle former for kjøp og salg. Ved kjøp av bolig, gjelder avhendingsloven for brukt bolig og bustadoppføringsloven for nyoppført bolig. Andre lover med tilsvarende reklamasjonsplikt, er kjøpsloven og lov om håndverkertjenester.
I utgangspunktet er reglene om reklamasjonsplikt de samme i de ulike lovene, og dersom en part mener det kjøpte ikke er i samsvar med det avtalte eller forventningene, så må selger få beskjed om dette – kjøperen må i klartekst fortelle selgeren at kjøpsobjektet lider av en mangel.
Plikten til å reklamere er et utslag av alminnelige lojalitetskrav i kontraktsforhold; den part som vil få et krav imot seg har rett til å bli kjent med dette så tidlig som mulig. En reklamasjon i forbindelse med kjøp av fast eiendom kan utløse betydelig økonomisk ansvar på selgers side, et ansvar mange selgere – på et tidspunkt når salgssummen er oppbrukt – kan ha vanskeligheter med å bære.
Ovennevnte tilsier at det er viktig at både kjøper og selger kjenner til reklamasjonsreglene, dvs fristens utgangspunkt og lengde, samt form og innhold.
Reklamasjonsfristens utgangspunkt
Lovens hovedregel er at reklamasjonsfristen begynner å løpe etter at kjøperen har eller burde fått kunnskap om mangelen.
Fristen begynner å løpe fra det tidspunkt kjøper faktisk oppdager mangelen eller fra det tidspunkt han oppdager noe som indikerer at boligen lider av en mangel. Kjøper verken behøver eller kan vente med å reklamere til han med sikkerhet har kunnskap om hva mangelen består i eller hva som er årsaken til mangelen, ei heller trenger omfanget av mangelen å være avklart. Det kan imidlertid ikke forventes at kjøper reklamerer før kjøper har skaffet seg en viss klarhet i at det faktisk foreligger en mangel som kan gjøres gjeldende.
Det er videre viktig å være oppmerksom på at fristen også begynner å løpe dersom kjøper burde ha oppdaget mangelen. Dette betyr at fristens utgangspunkt ofte må vurderes konkret i forhold til den enkelte mangel og kjøpers forutsetninger. I denne forbindelse legges det normalt vekt på hva det kan forventes at en vanlig aktsom forbruker oppdager.
Reklamasjonsfristens lengde
Bustadsoppføringslova inneholder to reklamasjonsfrister som partene må forholde seg til – en relativ reklamasjonsfrist og en absolutt reklamasjonsfrist.
Den relative reklamasjonsfristen tilsier at kjøper skal reklamere «innen rimelig tid» etter at kjøper har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen – altså hvor lang tid kjøper har på seg fra han oppdager mangelen til han første gang gir selgeren beskjed.
Lengden på denne fristen er skjønnsmessig definert og må derfor vurderes konkret for den enkelte mangel hvorvidt det er reklamert rettidig. Noe klart svar på hva som er å anse som «innen rimelig tid» finnes ikke.
I samsvar med gjeldende rettspraksis skal det generelt en del til for at fristen kan være lengre enn to måneder etter at kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen, og at tre måneder må anses å være i yttergrensen av hvor lenge kjøper kan vente med å reklamere. Dette kan selvfølgelig variere alt avhengig av skadens omfang og kompleksitet. Det anbefales uansett at det reklameres så snart mangelen er oppdaget. Heller for tidlig og ofte – enn for sent!
Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år etter overtakelse. Dersom kjøper oppdager mangelen først fem år etter overtagelse av boligen, kan ikke kjøper gjøre mangelen gjeldende overfor selger, uansett om kjøperen melder fra umiddelbart etter at han blir kjent med mangelen. Den absolutte fristen kommer ikke til anvendelse dersom det er avtalt lengre reklamasjonsfrist, eller de påviste mangler er en følge av utvist grov uaktsomhet eller forsett.
Reklamasjonens form og innhold
Bustadsoppføringslova krever at kjøper gir selger «melding». En slik melding kan både være muntlig eller skriftlig. Av bevishensyn anbefaler vi at alle reklamasjoner er skriftlige.
Det vil være nok for kjøper å angi overfor selger hva kjøper mener er mangelfullt og at kjøper mener selger er ansvarlig for den mangel som foreligger. Så snart kjøper har bedre oversikt over mangelen og dens konsekvenser, bør det også angis om kjøper krever retting, prisavslag og/eller erstatning.
Reklamasjon før ett års befaring
Det skjer ofte at det oppdages mangler ved nyoppførte boliger også etter overtakelse – dette enten fordi det skjer en skade eller fordi huset «setter seg». Det vanligste er at det oppstår sprekker i maling eller tilsvarende. Merk at ikke alle slike forhold nødvendigvis kan kreves rettet – her vil både den konkrete avtalen og tålegrenser for bygningskomponenter kunne tilsi en annen løsning.
For alle feil og mangler som oppdages etter overtakelsen, er det viktig å være oppmerksom på at den ovennevnte relative reklamasjonsfrist i utgangspunktet gjelder. Det må altså i utgangspunktet reklameres innen to måneder etter at mangelen ble eller burde bli oppdaget.
Det er imidlertid vanlig at det avtales unntak fra den relative reklamasjonsfristen i bustadsoppføringskontrakter, ved at det for eksempel avtales at feil og mangler som oppdages i løpet av det første årets kan påberopes ved ett års befaring. Dette for å unngå at entreprenøren eller selgeren får store mengder reklamasjoner, som vil forstyrre dennes drift. Det er også vanlig at sprekkdannelser eller andre mindre estetiske mangler, som skrider frem etter hvert – hvor det altså ikke er klart når du faktisk oppdaget det – aksepteres at først blir påpekt ved ett års befaringen.
Reklamasjon ved ett år befaringen
Dersom det skrives protokoll fra befaringen – som absolutt anbefales – er det viktig å sørge for at alle feil og mangler som påvises også fremkommer i protokollen.
Dersom det ikke skrives protokoll, eller forhold ikke oppdages på selve befaringen, følger det av bustadsoppføringslova at forbruker må reklamere på mangler som oppdages «så snart råd er». Dette tilsier raskere reaksjon enn etter den relative reklamasjonsfristen. Gjeldende rett tilsier at kjøper i slike tilfeller normalt må reklamere innen fjorten dager etter befaringen. Selv om flere kontrakter inneholder en konkret reklamasjonsfrist knyttet til mangler som oppdages ved ett års befaringen, er det viktig å være oppmerksom på at fristen er kort.
Reklamasjon etter ett års befaringen
For feil eller mangler som oppdages etter at det er avholdt ett års befaring, og senere enn den ovennevnte fjortendagersreglen, gjelder den beskrevne relative reklamasjonsfrist; «innen rimelig tid». I tillegg er det viktig å være oppmerksom på den absolutte reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelse.
Strenge reklamasjonsfrister
Reklamasjonsfristene er strenge, og konsekvensen av at kjøper ikke reklamerer rettidig, er at kjøper taper retten til å gjøre mangelen gjeldende. Det selv om kravet er godt begrunnet og det for eksempel er en lekkasje fra badet som kan tilbakeføres til forhold selger er ansvarlig for.
Reklamasjonsfristenes betydning for selger/entreprenør
Ettersom kravet til kjøperen kan gå tapt ved for sen reklamasjon, er det viktig at selger/entreprenør også har et bevisst forhold til reklamasjonsfristens lengde. Ved for sent fremsatt reklamasjon, har ikke selger plikt til å utbedre mangelen eller tilby prisavslag/ erstatning for denne.
Selger bør derfor ha et bevisst forhold til hvordan reklamasjoner fra kjøper håndteres. Dersom selgeren innlater seg på realitetsdiskusjoner med kjøper om en mangel, for eksempel hvorvidt det faktisk foreligger en mangel eller ikke, er det i norsk rett lagt til grunn at selger ikke senere kan påberope seg at reklamasjonen er fremsatt for sent.
Reklamasjon og foreldelse
Det vil ikke alltid være tilstrekkelig å reklamere på en mangel. Dersom selger ikke erkjenner ansvar og påtar seg å utbedre mangelen, vil krav kunne gå tapt også ved foreldelse. Berettigede krav kan altså bortfalle som følge av foreldelsesreglene – som normalt er tre år – selv om det er reklamert på mangelen innenfor både den relative og den absolutte reklamasjonsfrist.
Kjøper må ved avslag fra selgerne ta rettslige skritt for å avbryte foreldelsen.
Avslutning
Reklamasjon bør fremmes så snart mangelen er oppdaget og alle reklamasjoner bør – skal – være skriftlige.
Først trykket i Eiendomsmegleren 2 2015
