Visste du at størrelsen på eiendommen og den prisen du mottar for eiendommen kan gjøre at gevinsten blir skattepliktig?
Den kraftige boligprisveksten og mangel på boliger har medført at mange villaeiere de siste årene har blitt kontaktet av profesjonelle utbyggere. Disse ønsker gjerne å kjøpe eiendommen for utvikling – typisk bygging av blokker og leilighetsbygg som gir flere kvadratmeter bolig.
Men, som mange har fått oppleve på den «harde måten» kan det være at prisen du får er så god at du må betale skatt.
– Du kan risikere skatt på salget, selv om du oppfyller kravene til botid og brukstid, sier Bård Erlend Hansen, advokat i SBF Skatteadvokater.
– For det første har størrelsen på tomten noe å si, og så har også prisen en betydning – opsjonsløsninger kan også gi ubehagelige effekter.
Tomtestørrelsen
Boligbeskatningens kanskje mest kjente regel er den som følger av skatteloven § 9-3 annet ledd: Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri (og tap er ikke fradragsberettiget) dersom du har eid eiendommen i mer enn ett år når det inngås avtale om salg, og du har brukt eiendommen som egen bolig i minst ett av de siste to årene før salget.
Men denne gjelder altså ikke helt ubetinget.
– Skattefritaket gjelder kun for bolig med «naturlig arrondert tomt». Det vil si at dersom eiendommen har et større grunnareal enn det som anses som en naturlig arrondert tomt, er det bare selve boligen med tilhørende naturlig arrondert tomt som omfattes av skattefritaket. I disse tilfellene må man da fordele vederlag og kostpris (inngangsverdi) mellom bolig med tilhørende naturlig arrondert tomt og resterende arealer, sier Hansen, og viser dette med følgende eksempel:
Du kjøpte eiendommen i sin tid en eiendom for 2.000.000 kroner, og selger den nå for 8.000.000 kroner. Det gir en gevinst på 6.000.000. Skattemyndighetene mener imidlertid at tomten er «for stor», og at 1/8-del av grunnarealet overstiger det som anses som en naturlig arrondert tomt. Dermed må du skatte av 1/8-del av gevinsten, altså 750.000 kroner.
Men hva er naturlig arrondert tomt? Det kjedelige svaret på dette er at det må vurderes helt konkret.
– Det første man ser på er bebyggelsens størrelse og plassering på tomten. Har du en stor bolig er det mer aktuelt å se en stor tomt som naturlig arrondert enn hvis du har en mindre bolig. Deretter vurderer skattemyndighetene mulighetene man har til å komme frem på tomten. Begrensede atkomstmuligheter vil også kunne tilsi at en større tomt anses som naturlig arrondert. Det samme gjelder dersom tomten har en slik topografi at det er vanskelig med ytterligere bebyggelse på eiendommen, sier Hansen, og fortsetter:
– Det kan imidlertid være vanskelig å opprettholde full skattefrihet dersom tomten er stor og egnet for ytterligere bebyggelse, spesielt hvis også områdets reguleringsmessige status tilsier dette. Hvis eiendommen derimot ikke har et større areal enn det som er vanlig størrelse på tomter i området, skal det etter mitt syn mye til for at ikke hele eiendommen kan selges skattefritt.
Hansen peker på at spørsmål og vurderinger rundt hva som er «naturlig arrondert tomt» er svært skjønnsmessige betraktninger, noe som gjør det viktig å kontakte advokat dersom du mener at salget er eller skal være skattefritt.
– Ved vurderingen av hva som anses som en «naturlig arrondert tomt» har også prisen betydning. Høyesterett har ved flere anledninger vektlagt om prisen reflekterer bolig- eller tomteverdi, sier Hansen og peker ut to relevante dommer som gir en pekepinn.
Midtskaudommen fra 1974 (salg av fritidsbolig med 12 mål tomt). Her var det sentralt at prisen for eiendommen ikke ville bli vesentlig lavere dersom det ikke var utbyggingsmuligheter på eiendommen – hele gevinsten ble altså skattefri.
Halddommen fra 1996 (salg av bolig med 10 mål tomt). Her ble resultatet det motsatte fordi kjøpesummen for eiendommen i vesentlig grad var bestemt av at eiendommen kunne utparselleres, og selger var klar over at kjøper hadde planlagt utparsellering.
For godt betalt?
Prisen kan altså gjøre at hele gevinsten blir skattepliktig. Det gjelder selv om arealet som selges sammen med bygningene må anses som «naturlig arrondert tomt». Kort sagt: Hvis vederlaget du får for eiendommen i vesentlig grad er bestemt av muligheten for utbygging, kan det bli skatteplikt etter bestemmelsen om tomtegevinster i skatteloven § 9-3 åttende ledd.
– Det hjelper ikke at det er snakk om at det er egen bolig eller at tomten ikke overstiger det som er vanlig i området. Dersom eiendommen både er fysisk (beliggenhet, topografi mv.) og juridisk (reguleringsmessig status mv) skikket for utbygging og prisen i vesentlig grad reflekterer utbyggingsmuligheter, risikerer du å måtte betale skatt for gevinsten ved boligsalget, sier Hansen.
10 000-kroners spørsmålet blir da: Når reflekterer prisen i vesentlig grad utbyggingsmuligheter?
– Det er vanskelig å gi eksakt matematisk svar på dette – det avhenger fullt og helt av de konkrete omstendighetene. I et forsøk på å gi en tommelfingerregel kan jeg si at dersom du får en pris som er minst 25 prosent høyere enn det du ville fått ved å selge boligen til en kjøper som ikke skal utvikle eiendommen, så er du i faresonen. Du bør også passe på å gi tilstrekkelige opplysninger om dette i selvangivelsen, sier advokat Bård Erlend Hansen i SBF Skatteadvokater videre.
– Er det tilstrekkelig at det er utbyggingsmulighet for at en selger risikerer skatt?
– Nei, det er det ikke. Skal skatteplikt være aktuelt må du få så godt betalt at det kan legges til grunn at kjøperen betaler for noe mer enn bygningsmasse og tomt slik de brukes i dag.
Dersom du i løpet av noen år vurderer å selge boligen din, og tomten er stor, kan det være svært fornuftig å få en vurdering av de skattemessige sidene i forkant av salget av en advokat.
– Det koster så klart litt å planlegge et salg, men med tanke på skatteregningen du kan få i etterkant kan dette likevel være relevant. To mulige løsninger som kan benyttes for å redusere skatteregningen i fremtiden kan være arv og salg av eiendom til eget selskap. Men du bør vurdere effektene av begge disse løsningene nøye, og det er en stor fordel å ha profesjonell bistand med dersom du vurderer dem.
Bruk av opsjon
I områder som er særlig aktuelle for utbygging, ser vi også at det ikke er uvanlig at utbyggeren sikrer seg rett til kjøp og utvikling av eksisterende boliger i området gjennom opsjonsavtaler. Avtalen gir utbygger en rett, men ikke plikt, til å kjøpe eiendommen på et fremtidig tidspunkt.
Det kan særlig være aktuelt når reguleringen ikke er ferdig. Utbyggeren sikrer seg da en eiendom uten å ta hele risikoen dersom reguleringen ikke går i orden. I praksis skjer dette gjerne ved at grunneieren lar utbygger tinglyse en urådighetserklæring og sikringsobligasjon på eiendommen. Da får utbygger sikkerhet for den investering og potensielle verdiforøkelse som utviklingsarbeidet vil medføre.
Skattemessig reiser en slik fremgangsmåte (i alle fall) to spørsmål, mener Hansen: Når og hvordan skattlegges inntekten fra opsjonsavtalen?
– Utgangspunktet er at skatteplikt ved salg av en eiendom først inntrer når eiendommen blir «realisert» – det vil si når det foreligger en endelig avtale om overføring av eiendomsrett. I opsjonstilfellene vil ikke inngåelse av opsjonsavtalen innebære noen slik overføring – avtalen gir en rett, men ikke plikt til å kjøpe eiendommen. Derfor er det klare utgangspunktet opsjonsavtalen i seg selv ikke utløser skatteplikt ved salg av eiendom – skatteplikt utløses først når opsjonen utøves, sier advokaten. Imidlertid vil vanligvis boligeier få en betaling for å inngå opsjonsavtalen, og da endrer bildet seg.
– I mange tilfeller avtaler man imidlertid betaling (opsjonspremie) etter hvert som visse milepæler oppnås – for eksempel avtalesignering, oppnådd omregulering, på nærmere angitte tidspunkter i opsjonsperioden. Skatteplikten for opsjonspremien oppstår da når disse betingelsene er oppfylt – altså at de ulike milepælene er nådd.
Her er det også mulig å brenne seg på en helt annen måte, nemlig at avtalen blir utformet slik at det i praksis ikke er snakk om en opsjonsavtale.
– Hver avtale må vurderes konkret, men det er mulig å se for seg at opsjonsavtalen egentlig innebærer at eiendommen er solgt. Da kan resultatet bli full skatteplikt allerede ved inngåelse av denne avtalen. Dersom avtalen reelt sett innebærer at utbyggeren er forpliktet til å kjøpe eiendommen, foreligger det ikke en opsjonsavtale i egentlig forstand, men en endelig salgsavtale. Da kan avtaleinngåelsen i seg selv utløse skatteplikt. Det er i så fall svært kjedelig for selger, for salgssummen får du gjerne først på et senere tidspunkt, sier Hansen – som oppfordrer mulige selgere til å kontakte advokat dersom de skal inngå slike avtaler.
Skattleggingen av selge salgssummen følger ellers de vanlige reglene – det vil si at dersom du selger egen bolig med tilhørende naturlig arrondert tomt, så er inntekten skattefri – forutsatt at prisen ikke i vesentlig grad reflekterer utbyggingsmuligheter. Det er mer uklart om en slik skattefrihet også omfatter eventuell opsjonspremie. Spørsmålet er om opsjonspremien skal vurderes selvstendig fra den underliggende avtalen om salg av eiendommen. Da blir resultatet i tilfelle skatteplikt for opsjonspremien uavhengig av om du kan selge eiendommen skattefritt.
– Mitt klokkeklare råd er uansett at skatteeffektene bør klarlegges, og det lønner seg å tenke skatt på et tidlig tidspunkt, slik at en eventuell opsjonsavtale kan utformes med tanke den mest effektive løsningen også skattemessig, sier Hansen.
Vær bevisst!
Det som uansett er viktig er å være klar over effektene. Dersom du kjenner til skatteeffektene av salget, og til og med har regnet på dette, står du sterkere i forhandlinger med utbygger. Er prisen høy nok kan jo det kompensere for din skatteregning!
Først trykket i Eiendomsmegleren 8 2016
