Prinsippet om fritt meglervalg – kobling mellom bank- og eiendomsmeglingstjenester

Den 7. mai 2020 sendte Finanstilsynet et likelydende brev til Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge.

Brevet er en oppfølging og presisering av rundskriv 7/2016 (R7/2016). Dette rundskrivet gjelder ikke direkte for eiendomsmeglingsforetak, men som en konsekvens av bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-3 (3) berøres også eiendomsmeglingsbransjen. Emgll. § 6-3 (3) forbyr et eiendomsmeglingsforetak å inngå avtale om eiendomsmegling, dersom inngåelse av slik avtale er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling. En oppdragsavtale som inngås på en slik måte vil være resultat av kobling. Et typiske eksempel på kobling som man ønsker å forhindre, er der en bank stiller som vilkår for å innvilge lån til en boligkjøper at bankens eiendomsmeglingsforetak skal benyttes når denne kjøperen (låntakeren) skal selge sin bolig.

For å hindre ulovlig kobling tok NEF tidlig en aktiv rolle opp mot myndighetene, og bidro til at vi i 2016 fikk nevnte rundskriv. Gjennom rundskrivet ble det tydeliggjort at en bank ikke kan sette vilkår som nevnt ovenfor en forbruker.

Det heter om dette: Bankene skal utøve sin virksomhet i samsvar med god forretningsskikk. Den som setter vilkår om megleroppdrag i avtale om annet enn eiendomsmegling, medvirker i realiteten til at kunden fratas retten til fritt meglervalg, og at det inngås oppdragsavtale i strid med eiendomsmeglingsloven. Det er dermed i strid med god forretningsskikk hvis en bank knytter vilkår om bruk av et bestemt eiendomsmeglingsforetak i forbindelse med långivning eller ved tilbud om andre banktjenester.

Dersom en bank anbefaler eget foretak pålegges banken en plikt til å gi lånekunden eksplisitte opplysninger om at oppdragsinngåelse med bankens megler ikke er et vilkår for lånetilbudet. At lånekunden har fått slike opplysninger må kunne dokumenteres. Formålet er at kunden skal forstå at han har et valg mht. hvilket eiendomsmeglingsforetak han skal benytte.

Som nevnt gjelder ikke R7/2016 direkte for eiendomsmeglingsforetak, men med kjennskap til koblingsproblematikk og med kjennskap til nevnte rundskriv ligger det nok allerede her en plikt for foretakene til å ha rutiner som sikrer at eiendomsmeglingsoppdrag ikke inngås i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3 tredje ledd. Denne plikten gjelder alle foretak, men er naturligvis mer aktuelle for bankeeide/foretak som har kommersielt samarbeid med bank.

Det Finanstilsynet gjør i nevnte brev, er å presisere hva som ligger i denne plikten sett  fra eiendomsmeglers ståsted. Dersom man som eiendomsmegler vet at oppdragsgiver (selger) har/skal inngå kundeforhold med den banken som eier eller samarbeider med meglerforetaket, må megleren undersøke 1) har banken anbefalt eiendomsmeglingsforetaket i forbindelse med långivning/andre banktjenester?, og (hvis ja) innhente 2) dokumentasjon på at banken har gitt opplysning om at oppdragsinngåelsen med megler ikke er et vilkår for den aktuelle banktjenesten (en dokumentasjon banken altså er forpliktet til å ha). Eiendomsmeglingsforetaket kan ikke inngå oppdrag med kunden dersom slik dokumentasjon ikke kan legges fram. 

Det å vise at bransjen både har – og tar – ansvar for å følge opp at det ikke foregår ulovlig kobling er en viktig del av eiendomsmeglernes samfunnsoppdrag, og det stadfester og beskytter eiendomsmeglerens integritet og uavhengighet.  

Les også: Fritt meglervalg kobling mellom bank og eiendomsmeglingstjenester/