Nyoppdagede feil ved bolig kjøpt «as is» – gjenåpning av rettskraftig dom

Høyesterett behandlet i HR-2018-203-U spørsmål om gjenåpning av en dom fra tingretten om mangler ved kjøp av en bolig solgt «as is»/«som den er». Kjøper, som hadde tapt saken mot selger i tingretten, begjærte saken gjenåpnet etter å ha oppdaget flere feil ved eiendommen. Høyesterett konkluderte med at gjenåpning var aktuelt.

Av: Advokat Anna Aurora Orlin og partner/advokat Kristian Korsrud, Advokatfirmaet Hjort

Flere skjulte feil

Eiendommen ble kjøpt i 2011. Kontrakten inneholdt en generell ansvarsfraskrivelsesklausul etter avhendingslova § 3-9. Høsten 2012 oppdaget kjøper skjulte fukt- og råteskader som følge av en feilkonstruksjon i bjelkelaget i etasjeskillet i kjelleren. Kjøper reiste sak for Moss tingrett med krav om prisavslag etter avhendingslova § 4-12. Tingretten konkluderte i 2013 med at det forelå feilkonstruksjon, men at vesentlighetskravet i avhendingslova § 3-9 annet punktum ikke var oppfylt. Kjøper tapte derfor saken.

I 2016 oppdaget kjøper flere feil ved eiendommen, blant annet feil ved vind- og damptetting over stue, manglende membran på terrasse over og at deler av kjøkkenet var bygget på en terrasse. Partene inngikk forlik knyttet til de nyoppdagede feilene i mars 2017. I april 2017 begjærte kjøper gjenåpning av dommen fra 2013 om feilkonstruksjonen i bjelkelaget med anførsel om at vesentlighetskravet hadde vært oppfylt dersom de nyoppdagede feilene hadde vært kjent, jf. tvisteloven § 31-4 bokstav a.

Gjenåpning kunne være aktuelt

En rettskraftig dom er endelig, og det kan som hovedregel ikke reises søksmål om det samme kravet ved en senere anledning. Gjenåpning er et unntak fra hovedregelen, og innebærer at saken blir prøvd på nytt. En sak kan gjenåpnes blant annet «hvis opplysninger om faktiske forhold som var ukjent da saken ble avgjort, tilsier at avgjørelsen høyst sannsynlig ville blitt en annen», jf. tvisteloven § 31-4 bokstav a. Det er en forutsetning for gjenåpning at de faktiske forholdene forelå på tidspunktet for den første behandlingen. Ved den nye prøvingen vil de nye opplysningene inngå i rettens vurdering, noe som kan føre til at saken får et annet utfall.

En eiendom solgt «as is» har som kjent mangel dersom eiendommen er i «vesentleg ringare stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med, jf. avhendingslova § 3-9 annet punktum. Hvorvidt vesentlighetskravet er oppfylt beror på en helhetsvurdering av eiendommens tilstand. Flere enkeltfeil ved eiendommen kan til sammen medføre at vesentlighetskravet er oppfylt.

Et vilkår for gjenåpning på bakgrunn av nye opplysninger, er at opplysningene gjelder samme tvistegjenstand som er rettskraftig avgjort ved dommen. Med tvistegjenstand menes det krav som gjøres gjeldende i saken, eksempelvis krav om prisavslag grunnet mangler ved en eiendom. Både tingretten og lagmannsretten vurderte at kjøpers krav var et annet krav enn det som var rettskraftig avgjort.

Høyesteretts flertall fant at de nye opplysningene om eiendommens tilstand, kan ha betydning for om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. De nye opplysningene knytter seg dermed til den samme tvistegjenstanden som ble avgjort ved tingrettens dom. Flertallet kom til at gjenåpning derfor kunne være aktuelt, og at lagmannsrettens og tingrettens kjennelser var basert på feil lovforståelse og derfor måtte oppheves. Spørsmålet om gjenåpning ble dermed henvist til tingretten for ny vurdering. Hvorvidt de nye opplysningene «tilsier at avgjørelsen høyst sannsynlig ville blitt en annen», slik at det er grunnlag for gjenåpning, må tingretten vurdere på nytt.

Gjenåpning av en dom i et tilfelle som dette, åpner for å «legge til» de nyoppdagede feilene i helhetsvurderingen, og kan dermed medføre at helhetsvurderingen i den første saken får et annet utfall.

Én dommer uenig

Mindretallet kom til at vilkårene for gjenåpning ikke var oppfylt, og la til grunn at de nyoppdagede feilene lå utenfor tvistegjenstanden som ble avgjort i den første saken, og at gjenåpning derfor ikke var aktuelt.

Det er likevel nærliggende å forstå mindretallet slik at nye opplysninger om feilkonstruksjonen i etasjeskillet i kjelleren kunne ha begrunnet gjenåpning, fordi disse ligger innenfor tvistegjenstanden i den første saken.

Avgjørelsens betydning

Høyesterett konkluderte med at gjenåpning kan være aktuelt i saker hvor det oppdages ytterligere feil etter rettskraftig dom er avsagt. Som nevnt krever imidlertid gjenåpning også at «avgjørelsen høyst sannsynlig ville blitt en annen», dersom de nye opplysningene hadde vært kjent ved den første behandlingen. Dette spørsmålet tok ikke Høyesterett stilling til, og dette vil i praksis være en viktig begrensning i adgangen til gjenåpning.

Det er på det rene at ikke enhver nyoppdaget feil vil medføre at vilkårene for gjenåpning er oppfylt. Er det imidlertid tale om et stort antall eller alvorlige nyoppdagede feil, vil gjenåpning kunne være aktuelt nettopp fordi vesentlighetskravet i sum – dvs. inkludert de nye opplysningene/forholdene – kan være oppfylt. Avhendingslovas absolutte og relative reklamasjonsfrister gjelder imidlertid på vanlig måte for nyoppdagede feil, og vil kunne medføre at kjøper er avskåret fra å påberope feilene.

Det gjenstår å se hvilken praktisk betydning avgjørelsen får, men vi antar den kan føre til økt antall tvister i avhendingssaker.

Print Friendly, PDF & Email

NEF på kartet

Kontakt oss

Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo

Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt

RSS Ledige stillinger

  • En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.

Viktig når du redigerer profilen:

Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.

Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:

Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.

Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.

Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!

Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.

Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no