Vet du hva det betyr når «Erklæring/avtale – Midlertidig dispensasjon» er påtegnet i grunnboken?
Av: advokat Paal-Christian Hansen og advokatfullmektig Bård K. H. Berge, Advokatfirmaet Føyen Thorkildsen
De fleste som eier eller planlegger å kjøpe en eiendom vet i alle fall ikke det. Slike påtegninger kan være nærmere hundre år gamle, og for mange fremstår heftelsene som utdatert og innholdsløse. Det er ikke tilfelle. For eier av eiendommen kan denne heftelsen bety en betalingsforpliktelse på flere hundre tusen kroner til å måtte forskuttere flere titallsmillioner i byggekostnader.
Midlertidig dispensasjon
Påtegningen over stammer fra en skriftlig erklæring som eier gav til bygningsmyndighetene den gang det ble gitt tillatelse til å opprette eiendommen eller tillatelse til å oppføre bygningen på eiendommen. Denne erklæringen har blitt tinglyst på eiendommens grunnboksblad. Vi befinner oss nå på plan- og bygningsrettens område, og herfra tar vi med oss følgende hovedregel: For å kunne få tillatelse til å opprette en eiendom eller oppføre en bygning, må offentlig veianlegg opparbeides helt frem til og langs eiendommen din. De tinglyste erklæringene kalles gjerne «midlertidighetserklæringer», og gir uttrykk for at eieren en gang har fått midlertidig dispensasjon fra denne plikten.
Erklæringene er stort sett like. Hovedbudskapet er at den som eier eiendommen har forpliktet seg til å opparbeide av vei i full regulert bredde frem til eiendommen, dersom kommunen skulle kreve det. Full regulert bredde kan være opptil 10 eller 20 meter, avhengig av hvilken bygning eller eiendom dette gjelder. Ofte har eier også forpliktet seg til å avstå grunn vederlagsfritt til kommunen, dersom noen andre skulle bli pålagt å opparbeide veien.
Det er altså ikke kommunen som er forpliktet til å bygge veinettet i byggeområdene, slik mange tror. Denne plikten ligger i utgangspunktet til den enkelte utbygger. Når utbygger har bygget veien, overtar kommunen veien vederlagsfritt mot en forpliktelse til å drifte og vedlikeholde veien.
Vanlig i villastrøk
Midlertidighetserklæringer er svært vanlige i de største byene. Særlig i gamle villastrøk. I disse områdene har man lenge hatt store eiendommer og lav botetthet. Det har derfor ikke vært behov for å bygge veier i 6 eller 8 meter bredde i disse områdene, selv om arealplanene forutsetter så brede veier. Dette er imidlertid i ferd med å snu.
Økt press i boligmarkedet gir et godt insentiv til å forvandle eplehager og store eneboliger til firemannsboliger. Med en slik fortetting kommer krav fra plan- og bygningsmyndighetene om å utvide veien til full regulert bredde. Der kommunene tidligere vegret seg mot å pålegge en enkeltperson å utvide veien til full regulert bredde, har man nå større utbyggere som ofte kan bære den økonomiske risikoen som ligger i å forskuttere byggekostnadene til veien. For vi snakker om å forskuttere byggekostnadene, ikke ta byggekostnadene selv. Det er her midlertidighetserklæringene blir svært praktiske.
Refusjonsplikt
For det er grunneierne som sammen skal bekoste offentlig vei i byggeområdet, ikke den enkelte utbygger. Når en utbygger opparbeider veien, kan han kreve refundert en stor del av kostnadene fra den enkelte grunneier i området. Refusjonsreglene forutsetter nemlig at alle grunneiere skal svare for sin forholdsmessige andel av byggekostnadene til veianlegget.
Når eier avgir en midlertidighetserklæring, for å kunne få en midlertidig dispensasjon for å bygge på eiendommen, forplikter eier seg selv, eller en fremtidig eier av eiendommen, til å bære en fremtidig del av byggekostnadene til veien når denne opparbeides. Dersom vi ser for oss at byggekostnadene til vei er mellom 10 000 og 15 000 kroner per kvadratmeter, blir det raskt store summer som skal fordeles på relativt få eiendommer.
På toppen av det hele betyr midlertidighetserklæringen kanskje også at man har en plikt til å flytte garasjen og gi bort deler av hagen vederlagsfritt til ny vei. Mange opplever dette som svært urimelig.
Grunntanken bak refusjonsreglene er teoretisk og kan være vanskelig å skjønne. I all enkelhet, er grunntanken at alle som kjøper en eiendom med en tinglyst midlertidighetserklæring skal forstå at eiendommen fremdeles ikke har oppfylt plikten til å bygge offentlig vei i full regulert bredde. I prinsippet skal kjøperne av en slik eiendom gi en lavere pris som tar høyde for at denne plikten kan inntreffe på et senere tidspunkt.
Når noen opparbeider veien, og eier må betale eiendommens del av kostnadene til vei, vil eiendommen bli kvitt heftelsen og får en verdiøkning tilsvarende eiendommens andel av kostnadene til vei.
Det færreste opplever imidlertid at eiendommen får en verdiøkning av at veien blir bredere. I alle fall når man samtidig mister deler av hagen og må flytte garasjen. Konfliktnivået i refusjonsoppgjør er derfor ofte høyt, og veien til nærmeste advokatkontor er kort.
Usynlige heftelser
Mye av problemet ligger nok i at mange ikke har et bevisst forhold til midlertidighetserklæringer. For selv om få personer skjønner det fulle omfanget av en midlertidighetserklæring, burde de fleste skjønne at en midlertidighetserklæring tinglyst på grunnboksbladet til eiendommen kan ha betydning for eiendommens verdi. En tinglyst heftelse burde gi grunn til nærmere undersøkelser.
I et vedtak fra september 2014 uttaler imidlertid Fylkesmannen i Oslo og Akershus at tinglyste midlertidighetserklæringer også kan gjelde eiendommer der erklæringene ikke fremgår direkte av eiendommens grunnboksblad, typisk der erklæringen er tinglyst på hovedbruket før eiendommen ble fradelt. Dette gjør virkeligheten noe mer kompleks.
For de færreste er klar over at eier av en eiendom kan være forpliktet av midlertidighetserklæringer som er tinglyst på andre eiendommer enn sin egen. Skal man forsikre seg om at en eiendom ikke er heftet med en midlertidighetserklæring kan man altså risikere å måtte bla seg nærmere hundre år bakover i eiendomshistorikken.
Dette er imidlertid ikke noe nytt og spesielt som kun gjelder for midlertidighetserklæringer. Dette er utgangspunktet for enhver tingsrettslig heftelse eller servitutt som ble tinglyst før eiendommen ble fradelt. For, som det også fremgår av den enkelte eiendoms grunnboksblad, kan det finnes heftelser eldre enn fradelingsdatoen som har betydning for eiendommen.
Først trykket i Eiendomsmegleren 1 2016
