Lovlighetsmangler – hvordan unngå slike saker
- Av: Redaksjonen
- 2. januar 2018
- Fagstoff, Forsidenytt

Lovlighetsmangler har tidligere vært omtalt som den skadetypen som opptrer hyppigst og som medfører flest utbetalinger under den ansvarsforsikringen som Eiendomsmeglerne har gjennom Forsikringsfondet.
Av: Advokat Bjørge Skjeldestad, Tryg Forsikring (For Forsikringsfondet)
Lovlighetsmangler betyr at boligen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav for eksempel at det ikke er søkt om bruksendring fra enebolig til tomannsbolig, eller at en bruksendring fra vaskekjeller til rom for varig opphold ikke er godtatt av plan og bygningsmyndigheten.
Av skadestatistikken for 2017 ser vi at lovlighetsmangler fortsatt «topper listen». (se over)
Hvorfor klarer vi ikke å få redusert antallet saker innenfor dette problemområdet til tross for at det har vært sterkt fokus på denne type mangler i lengre tid?
En mulig forklaring er at vi har et etterslep av saker som knytter seg til eiendomsmeglingsoppdrag som går mange år tilbake i tid. Lovlighetsmangler oppdages ofte først ved videresalg av boligen og det kan da ha gått mange år fra vår eiendomsmegler hadde salgsoppdraget. Et krav fra kjøpere mot eiendomsmeglere kan dukke opp etter mange år, da absolutt foreldelsesfrist først inntrer 20 år etter salgsoppdraget.
En annen forklaring er at eiendomsmeglerforetakene ikke har nok fokus på å forebygge slike feil i sin virksomhet. At innredede kjellere og loft kan være ulovlig å bruke som boligareal og at seksjonerte leiligheter i eldre tomannsboliger ikke er lovlig etablert i henhold til plan og bygningsloven, er forhold som ethvert eiendomsmeglerforetak bør ha høyt fokus på å oppdage. Mange vil hevde at det å oppdage ulovligheter ved en bolig er midt i kjernen av eiendomsmeglerens oppdrag.
Rutiner
Vi vet at en rekke eiendomsmeglerforetak i forsikringsordningen har gode rutiner for å avdekke lovlighetsmangler. Dette ser vi ved at eiendomsmeglere ved neste salg oppdager den ulovligheten som eiendomsmegler ved tidligere salg ikke avdekket. Fortsatt er det imidlertid foretak som har et potensiale til å forbedre sine interne kvalitetssikringsrutiner på dette feltet.
Er eiendomsmegler for opptatt av de positive sidene ved boligen fremfor å rette et kritisk blikk på potensielle ulovligheter?
Det ligger i eiendomsmeglerens natur å være positiv til boligen og slik skal det være. Dette må imidlertid ikke gå på bekostning av å lete etter og avdekke ulovlige forhold. En lovlighetsmangel kan være ødeleggende for salget og medføre en svært misfornøyd kunde. Det må imidlertid aldri bli et dilemma om hvorvidt man skal grave dypere når man blir mistenksom på en potensiell ulovlighet. Det er en streng forpliktelse i lovverket til å ivareta både kjøper og selgers interesser.
Lovlighetssakene ender ofte med høye erstatningskrav
Dersom det blir slått fast at eiendomsmegler var uaktsom da han ikke oppdaget lovlighetsmangelen, er det felles for disse sakene at det ender med høye erstatningskrav. Det koster å utbedre ulovligheter dersom det i det hele tatt er mulig. Feilen vil da koste eiendomsmegleren i form av egenandel samt unødvendig tidsbruk i følge med tvisten. Denne type feil kan også gi negativ omdømmerisiko, da eiendomsmegler ikke har sørget for den trygge bolighandelen som man har reklamert med i sin markedsføring.
Hvordan unngå disse feilene
Vi tror at eiendomsmeglere med relativt enkle virkemidler kan unngå å gjøre disse feilene.
- Vær bevisst på mulige ulovligheter i følge med befaringer.
- Vær særlig oppmerksom på:
- kjellere og loft innredet som bo-areal
- seksjonerte leiligheter i eldre boliger/tomannsboliger/flermannsboliger
- tilbygg
- Still spørsmål til selger om historikken, når seksjonen ble etablert, tilbygget bygget osv,
- Sjekk at ferdigattesten er dekkende for boligens nåværende bruk
- Når det ikke finnes ferdigattest kontakt alltid byggesak for å avklare at boligens bruk er i samsvar med det som er godkjent hos plan og bygningsmyndigheten
- Husk at det IKKE er tilstrekkelig for å regne en seksjon som lovlig selv om det foreligger en godkjent seksjonering. Det er et «tosporet» system hvor plan og bygningsmyndigheten også må godkjenne tiltaket
- Sett av god tid til å gjennomgå dokumentasjonen som innhentes og da særlig den offentlige informasjonen fra «meglerpakka»
- Blir man mistenksom på uoverensstemmelser kontakt byggesak og be om bekreftelse på lovligheten
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- SANDS advokatfirma
- ADVOKATFIRMA HOMBLE OLSBY
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Jaguar / Land Rover
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Fordelsprogram
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Tinglysing og dokumentavgift
- – «Renteboosten» vil ikke vare evig
- Hva bør megler vite om skatt på utleie?
- Skattegunstig salg av næringseiendom
- Rydd i grunnboken og skap merverdi
- Hjelper eiendomsbedrifter å analysere data
- 10 råd til boligkjøpere
- Historiske salgstall i boligmarkedet 2020
- Vil revolusjonere kjøp av nye boliger
- Mot normalisering i boligmarkedet i 2021
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Tinglysing og dokumentavgift
- Hva bør megler vite om skatt på utleie?
- Skattegunstig salg av næringseiendom
- Rydd i grunnboken og skap merverdi
- Rett til å sette opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil i borettslag og eierseksjonssameier
- Merverdiavgift ved kjøp og salg av eiendomsselskap
- Indikatorliste for terrorfinansiering fra Økokrim
- Nye egenerklæringsskjema for konsesjonsfrihet
- Medhjelper i tvangssalg – tvangsoppløsning av sameie
- Servitutter kan gi høy risiko for konflikt – hva bør eiendomsmeglere vite?
NEF i nyhetsbildet
- Fra stort til smått 23. januar 2021
- Norges Eiendomsmeglerforbund 22. januar 2021
- Holder styrings-renta på null prosent 22. januar 2021
- Holder styringsrenten på null prosent 22. januar 2021
- Aldri har det vært så få boliger til salgs i Oslo – nå kuppes stadig flere av dem før visning 22. januar 2021
- Norges Bank holder styringsrenten på null prosent 22. januar 2021
- – «Renteboosten» vil ikke vare evig 21. januar 2021
- Norges Bank holder styringsrenten på null prosent Innenriks Publisert: 21 januar 2021 10:44 Sist oppdatert: 21 januar 2021 10:47 Skrevet av (NTB) NTB-Steinar Schjetne 21. januar 2021
- Norges Eiendomsmeglerforbund 19. januar 2021
- NEF Ung 18. januar 2021
Pressekontakt
Pressemeldinger
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no