Forsinkelse eller mangler ved boligen– eiendomsmeglers plikt til å varsle forbruker om hans rettigheter

Salg av bolig under oppføring fra entreprenør til forbruker reguleres av Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova) av 13.06.1997 nr. 43. Loven har en mengde bestemmelser om så vel selgers som kjøpers rettigheter og plikter, herunder en mye omtalt bestemmelse i bustadoppføringslova (buofl.) § 12 som pålegger entreprenør en plikt til å stille garanti for oppfyllelse av avtalen («entreprenørgaranti»).

Av: advokat Nina Fodstad Skumsrud, Fagsjef NEF

I Finanstilsynets rundskriv 7/2014 som omhandler kontrakt, oppgjør og klientmiddelbehandling er det b.la. skrevet følgende om garanti etter buofl. § 12;

«Garantien skal stilles umiddelbart etter avtalens inngåelse, uavhengig av når kjøpekontrakten signeres. Selger kan etter dette ikke vente til eventuelle forbehold er avklart. Megler skal påse at garantien blir stilt i rett tid. Dersom selger etter meglers oppfordring ikke stiller garanti, plikter megler snarest mulig å informere kjøper om selgers manglende oppfyllelse og om kjøpers rettigheter som følge av dette.» (vår understrekning).

NEF har i forlengelsen av dette utarbeidet forslag til standardbrev som våre medlemmer kan benytte for å oppfylle denne varslingsplikten. Forslag til standardbrev både til forbruker og til utbygger finner du i kapittel 4 i dokumentarkivet på NEF.no her. (krever innlogging).

Men – eiendomsmeglerens plikt til å varsle forbruker strekker seg lenger enn til kun å gjelde der entreprenør ikke har stilt «§12-garantien» innen riktig tid.
Etter buofl. §§ 24 og 31 har en forbruker – dersom det oppstår en forsinkelse eller det avdekkes en mangel – rett til å holde tilbake en så stor del av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre det krav forbruker som en følge av det avdekkede kan ha mot selger.

Krav som følge av en mangel vil som oftest være krav på erstatning eller prisavslag. Krav som følge av forsinkelse i et prosjekt vil typisk kunne være krav på dagmulkt som er en standardisert form for erstatning.

Tilbakehold

Når det gjelder kjøpers rett til tilbakehold, har Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester (RfE) bl.a. i uttalt at «Etter Reklamasjonsnemdas oppfatning må megler gjøre kjøper oppmerksom på hans rettigheter etter buofl. der forholdende tilsier det». Nemnda har i flere saker konkludert med at eiendomsmegler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke gi tilstrekkelige opplysninger om kjøpernes rettigheter. Av nyere praksis nevnes RfE 2016/62 hvor nemnda uttaler: «Det ligger innenfor meglerens plikter etter god meglerskikk å orientere om kjøperens mulighet for å holde tilbake kjøpesummen når det på forhånd synes å ligge an til et mangelsansvar for selgeren.». I den nevnte sak konkluderte nemnda med at megler hadde opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt. Klager ble tilkjent kr. 60 000,- i erstatning.

Praksis fra RfE viser følgelig viktigheten av at eiendomsmegler – der kjøper har avdekket et forhold hun mener utgjør en mangel eller det har oppstått en forsinkelse – gir konkrete opplysninger om tilbakeholdsretten.

Store variasjoner

Når det gjelder forsinkelse og forbrukers krav på dagmulkt, synes det for oss som om det er store variasjoner i bransjen med hensyn til hvordan og i hvilken grad en forbruker blir varslet om retten til dagmulkt.

Enkelte varsler om en oppstått forsinkelse uten å henvise til hvilke rettigheter dette gir kjøper. Andre varsler om forsinkelsen og viser til salgsoppgave/kontrakt og/eller bustadoppføringslovas regler for nærmere opplysninger om rettigheten. Andre igjen har som praksis at man varsler om forsinkelsen og gir forbruker konkrete opplysninger om at dette kan gi rett på dagmulkt etter buofl. §§§ 18.

Vi har vært i dialog med Finanstilsynet, og tilsynet støtter vår oppfatning at det er dette siste som er korrekt opptreden fra eiendomsmeglers side. Dette innebærer altså at eiendomsmegler – der det har oppstått en forsinkelse– må gjøre mer enn å bare vise til hvor forbruker kan finne ut om sine rettigheter. På samme måte som der utbygger ikke stiller garanti etter buofl. § 12, må kjøper i disse sitasjoner bli informert fra eiendomsmegler om de rettigheter selgers brudd kan gi kjøper.

Konklusjonen er altså at det ligger innenfor eiendomsmeglers plikter å opplyse konkret om hvilke rettigheter et brudd på lovens plikter kan medføre.