Enklere å gjøre om loft og kjeller til boligareal – men husk søknad

Nye regler gjør at det nå er enklere å gjøre om boder, kjellerrom og loftsrom til boligrom. Det vil også være enklere å klargjøre de for utleie. Men pass på fellene!

Fra 1. januar 2016 kom det nye regler om hvordan man kan gjøre som ubenyttede rom til boligrom. Det er endring fra såkalt tilleggsdel til hoveddel som har blitt enklere.

Med tilleggsdel tenker man på boder, ubebygde loftsrom og oppbevaringsrom. Rommene man vil endre må ligge inntil eksisterende oppholdsrom.

Forbruker? Denne artikkelen er en fagartikkel først og fremst for eiendomsmeglere. Les mer om reglene på vår forbrukernettside Bolig360.no: Slik kan du gjøre om loft og kjeller til boligareal

Reglene gjelder bare for boliger fra før 1. juli 2011. Det vil si at det ble søkt om bygging eller ombygging før denne datoen. For nyere boliger gjelder ikke de nye reglene.  Årsaken ligger i at ombygginger av eldre boliger til nå har måttet gå etter dagens strengere regler. Men det fjerner man nå:

– Før stilte man samme tekniske krav til en slik omgjøring som man har stilt til helt nye boliger. Da blir det ikke bare dyrt, men noen ganger helt umulig, fortalte kommunalminister Jan Tore Sanner da reglene ble lansert.

Lavere takhøyde godkjent

Hovedinnholdet i reglene er at man ved omgjøring nå får mindre krav til takhøyde og lys. Takhøyden trenger å være minimum 2 meter, før 2,20 meter.

På loft og andre rom med skråtak, må minste takhøyde være på to meter, mens det også må være minst 1,90 meter i 60 cm bredde.

Mindre lys gjennom vinduet

For å få omgjøring av rom godkjent, må det være vindu i rommet. Det vinduet må gå ut i friluft. Dessuten må vinduet tilfredsstille kravet til det som kalles rømningsvindu. Det betyr at det må være minst 50 cm bredt, og 60 cm høyt – men også at lengde og bredde på vinduet må være minst 150 cm. Et vindu på 1 meter høyde og 50 cm bredde er altså ok. Et vindu på 60 cm bredde og 60 cm høyde oppfyller ikke 150 cm-regelen. Vinduet må naturlig nok kunne åpnes, og det må være fysisk mulig å komme ut av.

Nytt i reglene er at vinduet også er godkjent som ventilasjon for rommet.

Se ellers endringene i egen liste nederst i saken.

Gir eldre boliger større potensiale

De nye reglene vil gi eldre boliger med ledig loftsrom eller kjellerrom bedre potensiale for utnyttelse. Men det er viktig at man ikke selger skinnet før bjørnen er skutt. For bruksendring må søkes om.

Må søke

Det er lagt opp til at enkle omgjøringer vil eier kunne søke om selv. Og man vil få tillatelse, så lenge man oppfyller kravene som er satt, forteller Atle Jan Larsen som er senior kommuniksjonsrådgiver ved Plan og bygningsetaten i Oslo:

– I de tilfeller hvor det er i tråd med de materielle kravene, så gir vi tillatelse, sier han til NEF.no.

Men Larsen påpeker at det ikke er automatikk i å gi tillatelser. For Plan og bygningsetaten kan finne forhold som gjør at man ikke gir godkjenning uten videre:

– Dette er for eksempel i saker hvor det er søkt om bruksendring uten ansvarlige foretak for endring fra tilleggsdel til hoveddel, men hvor søknaden i realiteten er opprettelse av ny boenhet.

I slike tilfeller krever loven at søknaden sendes inn av kvalifiserte foretak. Da må også prosjekteringen og arbeidet overlates til slikt ansvarlig foretak.

Les også: Dette kan du bygge uten å søke, men pass deg for fellene!

Ny boenhet – mer å passe på!

Der man må passe på, er hvis man ønsker å lage en ny boenhet – for eksempel en ny kjellerleilighet for utleie. Da må søknaden (og arbeidet) utføres av ansvarlig foretak. Og så er det ikke bare de nye enklere reglene man må forholde seg til. Reguleringsplanen slår også inn, forteller Atle Jan Larsen ved Plan- og bygningsetaten i Oslo:

– Når det oppstår ny boenhet, vil det kunne medføre krav til ekstra parkering og uteoppholdsareal på eiendommen fordi det er krav om det i den reguleringsplanen som all byggetiltak på eiendommen må forholde seg til, sier han til NEF.

Og utfordringen vil nok her ofte være utnyttelsesgraden. Parkeringsplasser regnes med i utnyttelsesgraden, og da er det ikke sikkert at det er «ledig plass» på tomten. For å komme i mål da, må man søke dispensasjon, og det er et lenger lerret å bleke.

Tips til eiendomsmeglere (og selgere): De nye reglene kan gjøre det lettere med utleie noen steder, men reguleringsplanen kan altså sette stopper. Vær derfor forsiktig med å annonsere med «mulighet for utleie» med mindre, det faktisk foreligger godkjennelse fra kommunen.

Her er de tekniske kravene det lempes på

• Ikke minstekrav til størrelse på bod og oppbevaringsplass. Det gjelder kun et generelt krav om at boenhet skal ha tilstrekkelig plass for oppbevaring.
• Krav til romhøyde reduseres fra 2,2 meter til 2,0 meter. Deler av rom kan ha skrå himling med lavere romhøyde.
• Ikke krav til spesielle energibestemmelser bortsett fra et generelt krav om å tilrettelegge for forsvarlig energibruk.
• Lufting med vindu/lufteventiler anses som tilstrekkelig ventilasjon.
• Ikke krav til trinnfri adkomst, dimensjonering for rullestol, passasjebredder og sideplass ved dør.
• Ikke krav til radonsperre og tilrettelegging av tiltak i grunnen. Kravet om minimum radonkonsentrasjon i inneluften lempes ikke.
• Ikke krav til tilfredsstillende utsyn.
• Ikke krav til at arealet skal ha planløsning som gjør det lett å orientere seg.
• Ikke krav til at toalett og bad skal være tilgjengelig for personer med nedsatt funksjonsevne – det vil si være tilgjengelig utformet.
• Vindu som tilfredsstiller krav til rømningsvei anses som tilstrekkelig dagslys

LES MER: Mer om reglene kan du lese hos Direktoratet for byggkvalitet. Der finnes også en egen artikkel med spørsmål og svar.

En versjon av denne artikkelen stod første gang i Eiendomsmegleren nr 1-2016

Forbruker? Les også:

Slik kan du gjøre om loft og kjeller til boligareal