Anleggseiendom – flere fordeler ved eiendomsutvikling

  • Av: Redaksjonen
  • 31. mars 2018
  • Fagstoff

Stor befolkningsvekst og arealknapphet i byer og bynære områder har ført til et økende behov for utnyttelse av arealer i undergrunnen. Dette har blitt vel så viktig som utnyttelse av arealer på jordoverflaten.

Av: Ove-Martin Granlund, partner/advokat og Camilla Lous, advokat i advokatfirmaet Sands

Anleggseiendom er en bygning eller konstruksjon som er et avgrenset fysisk volum som er tillatt utbygd. Det er utskilt med eget gårds- og bruksnummer. Fast anlegg på eierløs sjøgrunn eller i eierløs undergrunn kan også opprettes som anleggseiendom.

Grensene for anleggseiendommen er konstruksjonens grenser. Betegnelsen «anleggseiendom» kan slik oppfattes som noe misvisende fordi en anleggseiendom ikke omfatter grunn eller areal ut over konstruksjonen.

Hvor langt går eiendomsretten?

Eiendomsretten til en grunneiendom begrenser seg ikke bare til jordoverflaten, men strekker seg også over og under jordoverflata. Grunneier har derfor i utgangspunktet rett til utnyttelse, både opp i luften og ned i grunnen.

Kommer man så dypt ned at man ikke har mulighet til å utnytte grunnen, vil eiendomsretten opphøre. Spørsmålet om eiendomsrettens utstrekning opp i luften er forholdsvis avklart. Naboloven slår fast at det i utgangspunktet ikke er lov til å bygge over annen manns grunn. Hvor langt ned eiendomsretten går, er imidlertid ikke generelt fastsatt.

En anleggseiendom kan omfatte konstruksjon både over og under jordoverflaten, f.eks. et underjordisk parkeringsanlegg med tilhørende adkomst over bakken. Anleggseiendom er særlig benyttet ved etablering av parkeringsanlegg, underjordiske lagerhaller, serverparker, tunneler etc.

Parkeringskjellere brukes ofte som anleggseiendom.

Hvordan opprette anleggseiendom?

Kommunen vurderer om det gis tillatelse til å opprette en anleggseiendom. Det er blant annet et krav om at grunneiendommen skal kunne brukes på en formålstjenlig måte etter opprettelsen av anleggseiendom i tilknytning til denne.

Det er også et krav at anleggseiendom kun kan etableres dersom det er snakk om en separat enhet som er så klart funksjonelt skilt fra andre deler av en bygning at det ikke er hensiktsmessig at anleggseiendommen inngår i sameie med bygninger på grunneiendommen for øvrig. I motsatt fall skal seksjonering velges, men praksis her har vært at enkelte kommuner foretrekker at det opprettes anleggseiendom fremfor seksjonering ved etablering av underjordiske volum.

Med anleggseiendom menes et volum som definerer den geografiske utstrekningen av eiendomsretten til anleggseiendommen. Anleggseiendommen skal utgjøre en bygning eller en konstruksjon og grensene skal følge konstruksjonen slik at det defineres et volum med grenseflater i alle plan. Anleggseiendommen omfatter ikke areal som ikke er en del av konstruksjonen.

Et alternativ til anleggseiendom er seksjonering. Ved seksjonering vil anleggseiendommen og grunneiendommen utgjøre én eiendom med samme gårds- og bruksnummer. Seksjonering vil imidlertid kunne legge begrensninger både på eierskap, finansiering og omsetning.

Flere eiere

Anleggseiendommen kan tjene flere rettighetshavere slik at det kan være ulike eiere på grunneiendommen og anleggseiendommen. Dette kan være en fordel for en utbygger som enten kan velge selv å etablere og utvikle anleggseiendom (eksempelvis i form av parkeringsanlegg el.), eller velge å selge prosjektet til en annen aktør.

At det opprettes en anleggseiendom betyr imidlertid ikke at anleggseiendommen må være fysisk adskilt fra øvrig konstruksjon. Det avgjørende er at anleggseiendommen er klart avgrenset, og at grensene for denne kan påvises på en hensiktsmessig måte. Slik kan en parkeringskjeller etableres som en anleggseiendom, mens trapperom og/eller heissjakt kan tilhøre bolig- eller handelsseksjonen.

Anleggseiendom en fordel ved finansiering

Investeringene i prosjekter hvor det etableres anleggseiendom (eksempelvis under bakken) er ofte betydelige, og det oppstår derfor vanligvis et behov for pantsetting for finansiering av prosjektet.

Å opprette en anleggseiendom gir i så måte flere muligheter sammenlignet med grunneiendom. Oppdeling i to eller flere pantobjekter er vanligvis løsningen i større prosjekter hvor man er avhengig av lånefinansiering.

En ytterligere fordel ved anleggseiendom fremfor fellesareal i et seksjonert bygg er muligheten for fullt merverdiavgiftsfradrag på oppføringskostnadene for anleggseiendom til bruk i avgiftspliktig virksomhet.

Dersom det er mulig å oppnå en slik fordel kan det være billigere å bygge en anleggseiendom med utleieplasser enn hva det vil være å bygge en eierseksjon med parkeringsareal som fellesområder/tilleggsdeler. Dette er ofte en grunn til at parkeringsanlegg registreres som anleggseiendom.

 

Advokatfirmaet Sands

Advokatfirmaet Sands har et strekt og voksende fagmiljø innenfor næringseiendom og har spisskompetanse innenfor bl.a. eiendomstransjaksjoner, leiekontrakter, finansiering, skatte- og avgiftsspørsmål, forurensing og selskapsrett.

www.sands.no

Artikkelen ble først trykket i Eiendomsmegleren 1 2018

Print Friendly, PDF & Email

NEF på kartet

Kontakt oss

Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo

Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt

Viktig når du redigerer profilen:

Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.

Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:

Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.

Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.

Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!

Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.

Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no