Sletting av utleggspant

Hva gjør selger når utleggspanthaveren som nekter å slette pantet sitt?

NEF juridisk får noen ganger spørsmål fra eiendomsmeglere som – på vegne av selger – er svært fortvilet over «den ene» utleggspanthaveren som nekter å slette pantet sitt, selv om det ikke finnes mulighet til å bruke av salgssummen til å dekke denne panthaverens krav.

Situasjonen er ikke sjelden den at en bolig legges ut for frivillig salg, det er en «normal» heftelsessituasjon med for eksempel en bank med 1. prioritets pant og deretter noen mindre frivillige pant, før man har en gitt antall større eller mindre utleggspant.

Hva gjør man der man opplever en slik situasjon?

Selger – og megler – klarer da ikke å levere en heftelsesfri bolig til kjøperen. Hva kan eller bør eiendomsmegler opplyse denne panthaveren om for å få løst en vanskelig situasjon for selger og kjøper? Er tvangssalg veien å gå?

Vi stilte spørsmålet videre til advokat Torolv Sundfør fra advokatfirmaet Storløkken som har lang erfaring fra og mye kunnskap om tvangssalg:

Jeg forutsetter at denne kreditoren er langt utenfor dekning, altså at delbetjening av lån med bedre prioritet uansett ikke vil medføre mulighet for dekning til denne utleggshaveren i fremtiden. I den gitte situasjon må megler søke å løse problemet med dialog med kreditor.

Megler må formidle at kreditor under de gitte forutsetninger ikke vil ha noen mulighet til å oppnå dekning av kravet sitt. Dette vil gjelde uansett om salget hadde vært gjennomført som tvangssalg eller frivillig salg. Ved tvangssalg vil uansett heftelsen slettes uten dekning i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven § 11-31, 4 ledd. Jeg tenker megler også med fordel kan forklare denne kreditorene at det slett ikke er sikkert en tvangssalgsbegjæring ville blitt tatt til følge; et vilkår for at retten skal ta en slik til følge, er at alle foranstående heftelser kan dekkes. Begjæringen må da komme fra en kreditor som er høyere oppe på prioritetslisten enn denne utleggshaveren, og de ser seg kanskje ikke tjent med å begjære tvangssalg siden de uansett får dekket sitt krav. Megler bør videre presisere at kravet mot skyldner fortsatt vil være i behold etter salget. Det er bare pantesikringen som blir borte, og denne hadde i den situasjonen som er beskrevet faktisk liten eller ingen verdi i seg selv.

Dersom kreditor fortsetter å være gjenstridig kan megler også antyde at en kreditor som mot bedre viten faktisk hindrer salg, vil kunne komme i erstatningsansvar ovenfor selger.
Dersom megler kommer til kort vil salg ikke være mulig å gjennomføre.